农村行政律师：农村房屋拆迁，关于土地性质，看懂这些才算是看门道

专注征地拆迁的北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

关于农村房屋拆迁的法定程序的相关法律问题，在近几年，伴随着我国城乡一体化的建设，农村的房屋遇到了拆迁，而被拆迁的主体往往都是普通的农民，有的人只是见到了房屋的拆迁公告，有的是见到了《致广大被拆迁户的一封信》或者是地方主管部门作出的一些会议纪要，而大家就以为这是农村房屋拆迁的法律依据。甚至，有人认为老百姓在土地上是没有任何权利的，其实，这些理解都是完全错误的。

法律上对于农村的房屋拆迁以及被拆迁人所享有的权利都有着明确的规定。那么农村房屋拆迁的目的，也是为了把房子拆除后来利用房屋下面的这块土地来进行下一步的开发，或者是建设。那么，首先我们先来了解一下土地的性质。

土地的所有权分为国有土地和集体土地。在《土地管理法》的第二条也规定了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者是征用，并且要给予补偿。第43条也规定了任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地。而农村房屋下面的宅基地，它的性质就是农村集体的土地。如果要进行项目建设，或者是要进行开发，要拆迁，甚至是像农村城中村改造，棚户区改造啊等等建设公益事业，以及比如像修机场，修高速、修高铁等等这些项目的建设都是要进行征收或者是征用才可以。

首先是应当要把农村的集体土地依法征收为国有土地。比如说在山东某村要进行拆迁，而只是剩下了其中的几户由于补偿过低，实在无法保障生活。当拆迁针对他们的违法征收行为提起诉讼的时候，当地的主管部门就答复说只是协议拆迁并没有进行土地的征收，也不是正规的拆迁，而只是说是协议的拆迁是跟老百姓来协商拆迁。老百姓如果同意补偿协议，房屋就可以被拆除。在这种情况下，就是典型的协议拆迁，从而绕过了国家法律法规的规定。所以，一直强调补偿协议。如果补偿不合理，被征收人就有权拒绝签字。

关于土地征收流程的程序的问题，关于农村中的拆迁，要把农村的集体土地依法收为国有土地，那么这项规定也是强制性的。我们也可以了解一下，把农村的宅基地、耕地等等相关土地依法收归为国有土地的流程，简单地来说就有四个步骤：

第一，要报批。也就是说地方行政机关要进行报批。第二步是国家相关部门或者是省级主管部门要进行审批。第三，审批之后就要进行公告，是由市县级自然资源主管部门进行公告。第四，制定方案，包括拟定补偿方案。

房屋征收，根据房屋所占用的土地性质，分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收。适用的法律也是不同的，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。

在遇征地拆迁时，一旦自身合法权益受损要勇于采取法律途径来维护自己的合法权益。在拆迁案件中，专业的律师至关重要。

如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭律师。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。