房屋装修合同纠纷律师分享装饰装修合同典型案例

近日，北京石景山法院召开“涉装饰装修合同案件情况”新闻通报会，对涉装饰装修合同案件情况、审理难点和法律提示进行通报，并公布了4个典型案例。 

案例一：老房改造中价款约定不明如何处理？

案情简介

陈某系石景山区某小区101号房屋所有权人，甲公司专门从事装饰装修活动。2020年9月，双方签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定老房拆除后进行重新装修。合同签订后，陈某支付了55%的工程款。

当所有拆除工作完成后，因卫生间施工时双方发生争议，甲公司将钥匙返还陈某后退出101号房屋。合同约定了拆除部分和新装修部分的价格，关于拆除项目包括拆除墙、地的价款，对于拆除墙原有立邦漆、石膏腻子、地板塑胶线等单项未在合同中明确约定。双方对实际拆除工程量对应的价款发生争议，陈某主张应按照合同约定计算，甲公司主张应当按照每个单项乘以市场价计算。陈某以装饰装修合同纠纷为由诉至法院，要求被告甲公司退还装修款29050元。

审理情况

法院认为，当事人应当按照约定全面履行义务，合同约定了拆除项目的价款，甲公司未提供证据证明发生了变更，应按照合同约定计算价款。现甲公司抗辩拆除部分单独列项分别收费，但其并未在合同中单独列明需要分项计费，故法院未采纳此抗辩意见，依据合同约定，法院结合其已经施工部分，确定应当收取的工程款，最终判决甲公司将多余部分工程款9687元返还。

典型意义

工程价款是装饰装修合同的重要组成部分，对其计算方式应约定明确。根据《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十三条的规定，工程价款计价方式分为：总价合同，单价合同，成本加酬金合同。装饰装修合同中通常计价方式为总价合同、单价合同。本案合同约定了拆除项目的价款，但双方对具体每项单价未明确约定，甲公司以单价计算的方式重新变更了计价方式，该部分内容在双方合同中并未明确约定，故法院未予支持。需要注意的是，如果合同约定固定总价即包工包料，需明确装修范围及项目内容，避免发生分歧；如果约定固定单价，需明确材料信息，例如品牌、型号等，避免发生漏项。

案例二：新房装修中增项如何认定？

案情简介

2019年8月4日，李某为段某位于北京市石景山区某小区某底商装修。双方口头约定工程款4万元，内容包括除了吊顶和灯具外的刷墙、刮腻子、贴砖、防水、地脚线、钢结构、楼梯。

段某已实际支付3万元，双方对合同内约定的剩余1万元无异议，因工程增项发生争议，李某主张施工过程中应段某要求发生增项，其中包括：增加二层厨房的推拉门；增加二层厨房外的小厅贴砖，但段某主张装修时双方协商的是地板革，后来换地板砖，不认可属于增项；增加吊柜的材料费，但段某主张吊柜使用的是装修废料无需支付材料费；二层增加水篦子一个及16A插座一个，段某主张没有票据不认可价款。李某以装饰装修合同纠纷为由诉至法院，要求段某付清装修款20085元。

审理情况

法院认为，双方虽未签订书面合同，但形成事实的装饰装修合同关系。关于合同内约定的部分，双方无争议，法院予以确认。关于推拉门和贴砖，法院通过微信聊天记录、照片、施工视频等证据，认定推拉门系施工过程中增加，小厅由地板革改为地砖属于材料变更，上述两项均属于合同范围外的增项，关于上述两项的价格，因双方未签订书面合同亦未明确约定，李某提供证据证明了同一时期市场价格，法院予以采信；关于材料费，双方均认可增加了吊柜，李某提供采购材料的相应票据，故对此法院予以支持；对于李某主张的二层水篦子和插座，李某虽未提供采购上述物品的票据，但提供了采购的时间、地点、店铺名称、当地市场价格等信息，法院审查后对此予以支持。

典型意义

本案涉及装饰装修合同纠纷中比较常见的增项问题，增项属于工程变更的一种方式，双方往往会因为有无增项、增项的内容及金额产生争议。本案争议点在于增项的确认及增项的价款确定，通过李某提供的施工过程中的聊天记录、视频照片、采购票据等证据确认增项及价款。因此在合同的履行中要注意，有关施工内容的变更、洽商等必须约定明确且采用书面形式确认，或对于双方的口头沟通，及时以照片、现场视频、微信记录、电子邮件、短信等方式进行保存。

案例三：工期延误的违约责任由谁承担？

案情简介

李某某（甲方）与某装修公司（乙方）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定工程施工地点：北京市石景山区某小区94号。所有由乙方提供的相关主材辅材及配套材料到达现场后，由乙方施工代表或主案设计师通知甲方进行验收，甲方自接到通知后24小时内，到现场进行验收，如不能及时验收，所造成的工期延误，由甲方负责。甲方在验收主材及木作产品时，对质量不符合的产品，有权拒绝使用，所造成的损失由乙方承担。工程承包：乙方包工，包套装报价单中约定的材料。工程期限共55日。预计开工日期：2019年11月4日（实际开工时间以第一车材料进场时间为准），预计竣工日期：提交竣工验收报告的日期为竣工日期。工程款为78064.58元。2019年11月4日，涉诉工程开工。

2020年1月3日，李某某书写便条一张，载明：我是94号业主，因天然气管道修改问题，正在协商沟通，特同意延期2020年1月3日到2020年2月10日。2020年5月7日，李某某通过微信告知某装修公司工作人员，表示天然气管道修改已完成，但小区不让施工，让他们签字同意。2020年5月25日复工。后李某某以装饰装修合同纠纷为由诉至法院，要求判令被告某装修公司支付原告违反合同逾期完工的违约金共计人民币7800元。

审理情况

法院认为，李某某以某装修公司超过工期为由要求支付违约金7800元，本案合同约定工期自2019年11月4日开工后55个工作日，双方确认的顺延期限为2020年1月3日到2020年2月10日，前期工期延误系因天然气管道修改问题，后期因李某某小区限制，均非某装修公司的原因，无需承担违约责任，故法院驳回李某某上述诉讼请求。

典型意义

计划工期（约定工期、合同工期）指当事人在合同中约定的计划完成工程的期限。实际工期是指承包人实际完成工程的期限。工期延误指的是工期超过合同约定的期限。工期顺延指发包人的原因或者其他非承包人的原因造成工期延误，承包人有权按照合同约定或者法律规定相应顺延延误的工期。对于工期延误的事实要素主要为工期延误原因、工期延误天数。通过上述案件可知并非所有的工期延误都需要支付违约金，例如甲方提出设计变更导致的增项造成的工期延长、非施工方原因导致的工期顺延，则无需支付违约金。

案例四：因装修导致的损失赔偿责任如何分配？

案情简介

原告季某系石景山某小区19号房屋所有权人，被告姜某系21号房屋所有权人，双方系上下楼邻居关系。19号房屋系2019年装修。21号房屋于2021年5月6日至2021年6月21日进行装修施工。

被告进行拆除的时候将19号房屋的楼顶震出裂缝，季某发现其房屋顶面墙体产生裂缝，灯具落土，遂与姜某联系，姜某联系施工方与季某沟通。后施工工长钱某出具《房屋屋顶修复承诺书》，2021年5月10日上午经居委会调解，21号因装修造成19号房屋屋顶裂缝，装修负责人钱某承诺将21号装修完成后对楼下19号所有屋顶进行重修修复并清理干净。因工长未履行修复义务，季某遂向本院提出诉讼请求，请求法院判令被告姜某支付因被告家施工给原告房屋造成屋顶开裂、灯具清洁、石膏线开裂的修复施工费用8200元、房屋后期清洁费880元（粉刷房顶后需要清洁）。庭审中，季某提交照片、装修合同及询价单证明其损失事实。

审理情况

法院认定，根据本案查明的事实，21号房屋装修施工造成19号房屋产生裂缝，导致财产损失，姜某作为21号房屋产权人应对该损失承担责任，对于季某的合理损失进行赔偿。法院结合房屋装修情况、报价单、市场价格等因素对修复费用

典型意义

装饰装修施工过程中，承包人可能因暴力拆除导致相邻或楼下房屋墙体裂缝等造成财产损失，因乱扔装修垃圾导致下水道返水、漏水造成楼下财产损失或施工人发生事故致人身损失等，受害人往往以侵权或者相邻关系纠纷等案由起诉产权人，产权人再起诉装饰装修合同中的承包人。在此，提醒民众在装饰装修时应前往小区物业或相关部门做好装修的备案手续，在装修过程中要妥善处理装修垃圾，文明施工，尽量避免给他人造成损害。一旦发生损害，各方应就损失及时友好协商，避免损失。

案件情况、审理难点和法律提示

装饰装修行业关系着人民群众的居住质量及生命财产安全，关乎民生需求和社会和谐。近年来，随着房地产交易的不断发展，装饰装修行业也随之兴起，有关装饰装修合同纠纷呈现逐渐增长且日趋复杂化的趋势，石景山法院调研近三年来审理的230件装饰装修合同纠纷案件，对合同主体、合同履行中价款约定、工期迟延、质量问题、关联诉讼等各方面争议多发法律点进行总结并提出法律建议，以期从源头上预防、减少装饰装修合同纠纷案件的发生。现我院就涉装饰装修合同纠纷案件特点、审理难点和法律提示通报如下。

一、涉装饰装修合同案件情况及特征

2019年至2021年间我院审理的涉装饰装修合同案件中，2019年73件，2020年54件，2021年103件。其中，涉及装饰装修合同工程价款支付的案件共计128件，占55.65%；涉及工期延误的案件共计29件，占12.61%；涉及装饰装修工程变更的22件，占9.57%；涉及到质量问题的共计26件，占11.30%；涉及到退还装修保证金的18件，占7.83%；其他问题7件，占3.04%。通过对上述案件进行调查分析，发现主要存在以下特点：

一是施工方为个人的纠纷较为多发。装饰装修行业从业人员包括各大品牌的装修商户、网络平台商家、个体从业者等，施工质量和水平参差不齐。装修过程中，人们首要考虑的是价格因素，最终往往选取报价更低的个人或个体户，而这类主体施工流程可能存在不规范，导致矛盾多发，在涉诉案件中，施工方为个人的有40件，因装饰装修合同争议多发生在竣工完成后，存在个体施工方在施工完毕后难以联系的情形，导致后期维权困难。涉及建筑装饰装修的案件，存在实际施工人没有资质、挂靠的情形。

二是合同价款相关纠纷多由约定不明、变更事项较多引起。装饰装修合同价款计价方式通常为约定总价，即一口价；约定单价，即合同后附有清单载明每项材料或施工项目的单价，最后根据实际发生的工程总量据实结算。合同约定计价方式的，发生纠纷时按照约定进行结算。

涉诉案件中，因合同包含项目约定不明，变更事项较多引发矛盾突出，涉及工程变更的，七成以上是因工程增项引发的纠纷。按照支付方式和时间，装饰装修合同价款分为首付款、进度款、尾款、维修保证金，在涉及支付装修款纠纷中，多是由于上述款项的支付期限及条件约定不明确所致。在涉及工程价款支付案件中，未签署书面合同的案件要求支付工程款的多为除首付款外的款项或增项款；已经签署书面装饰装修合同的案件发生争议的多为尾款及违约金。

三是竣工后相关纠纷集中于工期延误、工程质量问题。装饰装修合同履行的过程中涉及事项较多，通常在工期延误、质量问题等方面出现争议。工期延误纠纷主要集中在工期延误原因的认定，工期延误原因不同影响到施工方违约责任的承担；质量问题纠纷往往伴随着工程款支付问题出现，一方提出索要工程款时，另一方当事人以屋顶裂缝、瓷砖空鼓、砌墙有缝隙、空气质量检测不达标等问题提出抗辩。要求少付或拒付装修价款，也存在部分当事人就质量问题产生的修复费用或违约金提出反诉或者另行起诉等。

二、当前审理涉装饰装修合同案件的问题与难点

通过调研，该类案件在审理中存在的问题和难点主要表现在以下方面：

一是案件证据审查难点多。一方面，当事人在签订装饰装修合同时多为口头约定，即使签订书面合同也较为简单，较少使用示范文本的装饰装修合同。另一方面，当事人留存证据意识不强，施工过程中出现设计变更、工期顺延、付款期限延迟、装修材料变化等重要事项的变更时，较少签订书面协议，未能及时保存相关证据，导致发生纠纷后举证困难。

二是案件相关鉴定多导致审理周期长。因装饰装修合同的设计、施工材料的选择、水电改造等过程专业性较强，对工程量增减项的价款计算、质量问题的认定等问题往往需要专业机构进行鉴定确定。涉诉案件中，同一案件中对工程价款和质量问题进行鉴定时，因上述两种鉴定需要选择不同鉴定资质的专门机构，诉讼程序中需启动两次鉴定程序，而质量问题鉴定中，如果做修复方案的机构没有评估修复费的资质，又需要选择其他鉴定机构，涉诉案件中不同的鉴定类型增加了审理难度，延长了审理周期。

三是案件调解难度大。装饰装修大多发生在新购或新建房屋之后，抑或是老房翻新，装修主体投入的财力人力精力颇多，内心对于装修成果的期待自然更高。但由于施工过程持续时间长，事项琐碎且繁多，双方在就装修沟通的过程中可能已经存在嫌隙或冲突，进入诉讼后体现为双方情绪对立严重，致使案件的调解工作难以开展。

四是案件法律适用难点多。对装饰装修合同相关案件的法律适用，首先，根据《最高人民法院民事案件案由》规定，装饰装修合同纠纷属于建设工程合同纠纷的下级案由，装饰装修合同纠纷是指建筑装饰装修企业与发包方订立的明确装饰装修中双方权利义务的协议产生的纠纷。根据《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》，装饰装修工程属于建设工程。根据标的物的不同，它分为公共建筑装饰装修和普通的家庭装饰装修。公共建筑装饰装修适用《民法典》合同编第十八章建设工程合同及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，但家庭装饰装修合同并不适用建筑工程合同关于资质的相关法律规定；建设工程合同没有规定的法律问题，可适用《民法典》合同编第十七章承揽合同的规定。其次，对于装饰装修合同纠纷中出现的《民法典》合同编分则没有规定的法律问题，可以适用《民法典》合同编总则的规定，对于《民法典》合同编没有规定的法律问题，可适用《民法典》总则编及总则编司法解释等相关法律规定。

三、法律提示和建议

针对以上总结的涉装饰装修合同纠纷案件中存在问题的分析，结合审判实践，为更好地解决纠纷矛盾，提出以下建议：

一是装饰装修业主在合同订立、履行过程中应提升维权意识。首先，业主在选择装饰装修公司时，更应关注其资质条件、施工水平、规范程度以及后期质保服务，避免出现后期维权困难。合同签订要规范化，建议装饰装修合同订立的双方应采用国家合同示范文本或北京市合同示范文本等书面规范合同，对于价款计算方式、支付期限和条件、材料品牌型号等信息，违约责任、质量问题、保修条款等内容应在合同中具体明确；其次，合同履行过程应规范化，对于合同履行过程中发生的变更、工期顺延、款项支付迟延等手续，签署书面协议予以确认，签字确认的人员是有权代表承包方的人员，如合同中约定施工现场联系人、实际施工的工长等签字；再次，证据留存应规范化。要充分留存书面证据，保留施工日志或施工笔记、发送书面通知或重要告知事项的邮件凭单、洽商变更记录、签证、结算文件等书面材料，充分利用电子证据，如施工现场视频、照片、微信聊天记录、电子支付凭证等。对发生争议的事实及时留存证据，对无法确定事实的专业性问题应及时申请鉴定。

二是施工方应诚信经营、规范管理。随着装饰装修行业的发展，一些施工方主体良莠不齐、内部管理不规范，外部监管不到位，已成为装饰装修行业良性发展的掣肘。装饰装修公司应遵守诚实信用原则，将可能产生的增项和预估价格应当事先告知业主，依约全面履行合同，采用合理适度的广告宣传方式，建立良好品牌形象。加强施工人员的施工流程及质量管控的规范化管理，在出现纠纷后及时、到位解决问题，避免纠纷进一步扩大，如出现装饰装修业主中途单方面解除合同等情形时，要对已经施工的内容及时保存证据，固定已完工的工程量，为后期追索工程款做足准备。如出现施工过程导致损害时，要尽快联系装修业主，查看损害现场，采取合理措施，及时止损。

三是多举措推进涉装饰装修矛盾纠纷化解。争议发生前，行业准入方面，建议装饰装修行业协会和经该协会授权的行业组织严格室内装修企业的资质审查；施工完毕后，加强对装饰装修工程的验收和质检，加强建筑行政主管部门对装修行业的监管力度。如出现争议，建筑行政主管部门、工商行政部门等部门联动配合，加强沟通，借助行业协会、装修网络平台、物业、社区等开展诉前调解,共同开展矛盾预防、诉前化解等工作，妥善解决该类纠纷，维护良好市场秩序，促进社会和谐发展。同时，结合《民法典》的贯彻实施，持续加强普法宣传，发挥典型案件的示范引领作用，争取将矛盾化解在萌芽状态。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。如果你还想了解更多房屋装修合同|家庭装修合同|装修合同注意事项方面的信息，可与楹庭房屋装修合同纠纷律师一对一在线咨询。