拆迁应当听证周转时间最长三年
时间：2016-04-27 16:02:40 作者：楹庭律师团
房子拆迁了，却迟迟得不到安置;基准价与市场价差异很大，使拆迁工作无法进行……城市发展难免要碰到房屋拆迁问题，而拆迁人和被拆迁人之间如何良性博弈，一直是中国城市化进程中的一个难题。近日，第85号绍兴市人民政府令刚刚发布了《绍兴市区房屋拆迁管理实施办法》。记者在解读中发现，新《办法》不仅从细节上进一步完善了房屋拆迁安置补偿政策，更加体现和谐，关注民生，切实保障拆迁当事人的合法权益。
拿钱还是要房?被拆迁人有权选择!
●货币补偿价格由市场定
●产权调换应结算被拆迁房屋和安置用房差价
自家的房子要拆迁了，是要拿钱还是要房，市民有权选择具体的补偿形式。新《办法》明确规定，拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
选择货币补偿的，拆迁人可在被拆迁人原房屋评估补偿价(不含附属物、装修)的基础上，增加10%对其进行补贴。被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定。不能共同选定的，由房屋拆迁管理部门从不少于3家的法定资质房地产评估机构中随机确定，并由公证机构现场公证。同时，被拆迁房屋的市场评估价格要对外公示，具体包括被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估价格等主要情况，公示时间不得少于10日。拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求评估机构作出解释。
实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房差价。被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿，具体补偿标准由房屋拆迁管理部门会同价格管理部门制定。拆迁范围公布后，新建、改建、扩建的附属物不予补偿。
横向比较：与宁波、温州等省内周边城市同步，甚至和山东、天津等省市也是同步的。但早在2004年2月，《苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法》就已经明确规定：市政府根据当地房地产市场价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
纵向比较：以前市区拆迁房屋，货币补偿金额由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合房屋具体区位、建筑结构、面积、装修等因素综合评估确定。
强制拆迁要依法听证
●要拆迁的房屋不能再扩建
为了能在拆迁中多拿补偿金，一些市民听到拆迁消息后大肆装修，甚至进行扩建，这一做法以后行不通了。新《办法》规定，拆迁范围公布后，涉及拆迁的单位和个人在暂停办理相关手续期间，不得进行新建、扩建、改建房屋以及改变房屋和土地用途、租赁房屋。
反之，新《办法》也同时规定，拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气等基本生活条件。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。但在强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见。
横向比较：与温州、嘉兴等省内周边城市同步。但资料显示，早在2004年5月，《广州市城市房屋拆迁裁决规则》中就明确规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，裁决机关在受理裁决申请前，应当进行听证;决定行政强制拆迁前，裁决机关也应当组织听证。
纵向比较：强制拆迁前的听证程序，以前并没有被写入条文中。
低收入家庭均可享受最低保障
●无房者可优先购买经济适用房
新《办法》规定：被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于36平方米(在同一城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算)，并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于36平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。
而记者了解到，所谓低收入家庭是指持有民政部门发放的《绍兴市最低生活保障社会救济证》和《绍兴市困难家庭救助证(低保边缘户)》的城镇居民。
此外，被拆迁的住宅房屋因历史原因无合法房产凭证，在本市规划区范围内又确无其他住房的，经本人申请，可优先购买经济适用房，或按直管公房的租金标准，租赁建筑面积不低于原居住面积的住宅，租赁的房屋由房管部门代管。
横向比较：在温州最新发布的《温州市城市房屋拆迁管理办法》中，被拆迁人属于低收入家庭的，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于40平方米(在同一城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算)，并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于40平方米的成套住宅作为安置用房。
在嘉兴去年颁布实施的“拆迁新政”中规定：市区低收入家庭在拆迁公告期限内按规定搬迁，而且是被拆迁房屋的所有权人、无他处房屋、属市区城镇常住居民、已婚(含离异或丧偶人员)或年龄在35周岁(含)以上的单身居民，如果只选择产权调换一套建筑面积小于60平方米的住宅，可享受安置房评估价下浮20%的优惠。
纵向比较：据介绍，以前最低安置保障的范围为最低保障户。这次扩大至低收入家庭，进一步体现出以人为本的原则，使住房困难户也能居者有其屋。
根据2004年3月25日绍政办发(2004)62号发布的《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》补充意见，拆迁范围内居住人的住宅因历史原因无合法权证、在本市规划区范围内又确无其他住房的，经本人书面申请，由拆迁人在指定的拆迁安置房源中提供建筑，面积不小于36平方米的成套住房予以安置，居住人可按拆迁安置房的评估价购买产权;居住人不愿购买产权的，安置房由拆迁人委托房管部门代管，居住人可办理承租手续，并按直管公房标准交纳房租。
对被拆迁房屋面积较小且家庭经济困难，在本市规划区范围内又无其他住房的被拆迁人，由拆迁人提供不小于36平方米的成套住房。对超过被拆房屋价值的该部分房屋，被拆迁人无力结算差价的，则由拆迁人委托房管部门代管，由被拆迁人租用，并按直管公房标准交纳房租。
安置期限最长3年
●搬家补助费每户最低600元
安置的期限也是拆迁户最关心的问题 。对于这一点，新《办法》也有明确规定。住宅房屋的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。其中，将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起36个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。
过渡期间的周转房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的4个月内腾退周转用房。
此外，拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或房屋承租人搬家补助费，搬家补助费每户不低于600元。具体标准由市房屋拆迁管理部门会同市价格管理部门依法确定，每年公布一次。实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房的，应当再次支付搬家补助费。
同时，拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失，以及搬迁、安装、过渡等费用，由拆迁人给予一次性补助。拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的一个月内支付过渡补助费。
横向比较：在温州，搬家补助费的具体标准为：房屋建筑面积在100平方米以下的，每户补助600元;100平方米以上、200平方米以下的，每户补助700元;200平方米以上的，每户补助800元。
纵向比较：在1999年4月12日绍兴市人民政府令第32号重新修订施行的《绍兴市市区房屋拆迁安置补偿实施办法》中规定，搬家补助费为：按原使用人(正式户口的常住人口)每人每次80元;一至二人的小户，每户每次200元。
同时，该《实施办法》还规定，拆迁过渡期最长不得超过两年。新《办法》中，将地块建设的高层房屋作为产权调换房源的，拆迁安置期延长了12个月。
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