楹庭律师答疑：能否以“违建”为由收回企业租赁的集体土地？

　　前段时间，安徽马鞍山某企业主来北京楹庭律所咨询律师，据企业主阐述2014年通过招标方式获得了某集体土地使用权，与当地有关部门签订了BOT项目协议，签订特许经营协议，建设运营周期为20年，然后出租给别人经营驾校。2019年当地主管部门以违建的名义拆除了驾校的相关建筑，决定要收回土地，不允许建设。

　　当事人现场咨询律师

　　该企业虽然拥有相关的土地使用证明，但是应当按租赁性质认定。该案件中涉及到的法律问题有：1)关于集体土地上的用益物权问题。2)集体土地能否颁发使用权证。3)征收集体土地，根据《土地管理法》的相关规定，为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，才可以依法实施征收。下面逐一来展开分析。

　　1、集体土地上的用益物权

　　用益物权的本质，是所有权人将物的使用价值让渡(包括交易)给他人，使他人得以对该物进行占有并在一定的范围内使用收益，用益物权等他物权体现了法律物尽其用的价值追求。

　　根据物权法定原则，具体类型的用益物权，其权能(内容)根据法律规定有所不同，比如居住权人的权能中并无收益之列，比如土地承包经营权中土地用途限定农业生产等。

　　用益物权人的收益往往通过权利流转的方式来实现，如建设用地使用权人(房地产开发商)通过出售商品房(所有权)营利，商品房所在土地上的建设用地使用权一并转让或流转给受让人。

　　《民法典》第344-360条对集体建设用地使用权仅得参照适用。集体建设用地使用权包含集体经营性建设用地使用权和集体公益性建设用地使用权。为了弥补部分集体土地所有者主体资格和专业能力的不足,土地所有者可以委托入市实施主体代为入市，但应对受托主体和适用范围作适当限制。

　　集体决议是入市主体设权行为的前提,应明确决议主体、程序和事项。集体建设用地使用权的设立方式包括出让、作价出资(入股)、拨用和抵押,出租虽属入市方式，但不属于集体建设用地使用权设立范畴。集体建设用地使用权的客体应符合规划上的法定要求，但不受“存量”限制,亦不禁止“住宅”用途;设权前土地所有者须先进行土地所有权登记，倡导入市前开展集体建设用地使用权的首次登记。

　　2、集体土地能否颁发使用权证

　　《集体土地所有证》: 是集体土地所有人依法对集体土地享有占有、收益和处分权利的合法凭证。

　　2015年3月起，房屋集体土地所有权证可到国土资源局更换不动产证。

　　2018年3月起，我国正式开展农村房屋不动产登记发证试点工作。

　　第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的土地管理法自2020年1月1日起施行。

　　严格按照《土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体，具体确权要求中提到，凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。

　　考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是，有条件的地区，可将《集体土地所有证》直接发放到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有证》换发到组。

　　对于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有……

　　3、公共利益的需要才能征收

　　为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征用中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。

　　征收土地的，按照被征收土地的原用途给予相应的补偿。征收耕地的补偿费用包括土地的补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准制定。各个地方关于集体土地拆迁相关的法律法规内容也不尽相同。

　　对于哪些是公共利益的需要，在《土地管理法》第四十五条作出了明确的规定。另外，法律也规定了其他的可以征收农民集体土地所有的土地的情形。除了法律之外，其他的不符合这条规定的，是不能进行集体土地征收的。

　　征地拆迁是指因公共利益的需要，经依法批准将集体所有的土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于集体所有外，宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。