楹庭律师答疑：租赁集体土地建设厂房，拆迁该如何补偿？

　　楹庭律师答疑：租赁集体土地建设厂房，拆迁该如何补偿?

　　2021-08-11 16:20·楹庭拆迁律师事务所

　　近日，天津某企业主来到北京楹庭律师事务所进行咨询，路永强律师、孟雷律师、林俊奇律师、赵琳实习律师等参加了现场答疑，并提出了相关的法律意见或建议，对当事人的多个问题进行了详细的解答。

　　该企业主通过租赁集体土地的方式从事经营，厂房建筑面积3000多平米。现在遇到征收，根据征收方的通知，2002年之前建设的厂房建筑全部按违建拆除，按每平米600元进行补偿，对2002年之后的建筑补偿每平米1000多。该企业主认为补偿不合理，来咨询律师应该如何解决。

　　针对当事人诉说的相关情况，可以从几个法律角度来分析，首先该企业是属于承租企业，对于承租企业在征收过程中的补偿跟土地所有权人的厂房补偿是有所不同的，关键在于土地的所有权并不归承租人所有。其次，关于企业拆迁的补偿标准，集体上企业拆迁应该如何补偿的问题。最后，对于补偿不合理，应该如何采取相应的法律途径进行救济。

　　1、承租企业遇到拆迁补偿项目有哪些

　　在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

　　2、企业拆迁的补偿标准是什么

　　集体土地上的企业遇到拆迁时，补偿主要分为以下的几个部分：首先，就是房屋，也是所有权人土地及其附属物的补偿的费用。再就是租金的差价，这里主要是承租房屋的企业。还有搬迁和安置补偿的费用，停产停业的损失补助和奖励的费用以及其他的无形资产的损失。比如，知识产权，注册商标以及一些特殊的许可证等相关的损失。

　　其次，集体土地上的企业拆迁的补偿与国有土地上企业的拆迁补偿，比较大的区别就在于土地相关费用的补偿。那么，对于集体土地的补偿，有关的法律依据主要是《土地管理法》第47条。

　　征收土地的，按照被征收土地的原用途给予相应的补偿。征收耕地的补偿费用包括土地的补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准制定。

　　另外，各个地方关于集体土地拆迁相关的法律法规内容也不尽相同。

　　3、遇到补偿不合理应该如何救济

　　先来分析承租企业在拆迁前要做好哪些准备工作。1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系，对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。

　　2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明。社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。

　　3)聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略。拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。

　　承租企业，在企业征收过程当中依然可以获得合法的补偿，可以作为适格的主体，参与到行政补偿或者行政诉讼、行政复议当中来。但是，具体怎么参与，建议向专业的律师团队进行咨询。结合事实依据，适用正确的法律来参与到行政征收、行政补偿或者行政复议、行政诉讼中来。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。