律师答疑：收回国有土地应当如何给予补偿?要注意哪些问题?

　　前段时间，安徽某企业主来北京楹庭律所咨询律师，该案件主要是涉及行政允诺和行政赔偿，案件中提到了很多关于会议纪要的内容。那么，行政机关作出的会议纪是否有可诉性?收回国有土地使用权应该如何补偿?行政诉讼案件调查取证的目的是什么?带着这些问题，咱们通过真实的案例来具体分析一下。

　　2009年，当地主管部门通过会议纪要的方式提出收回企业的国有土地使用权，并为该企业建设重新选址，同时废除了之前的会议纪要。

　　2017年4月进行了土地拍卖，随后主管部门分批支付土地补偿金。行政机关承诺出解决方案，也组建了解困小组，但因各种原因补偿事宜始终未能履行到位，该企业于是向法院提起了诉讼。

　　该企业在当地律师的帮助下进行了一审和二审，法庭上也提交了很多会议纪要的协议作为证明材料，可是并没有对废除之前的会议纪要进行起诉，以为主管部门并不是针对他一家，这样就造成了超过诉讼期限的问题。故二审法院认为起诉已废止的行政行为，不予支持。

　　本案主要涉及以下法律要点：1)、废止旧的会议纪要或者有实质性的行政行为是不合理的，程序法应当适用从新的原则。2 )、收回国有土地使用权应该给予合理补偿;3)、案件还反映出行政诉讼之前，调查取证的重要性，本案之前未进行过相关会议纪要的调查取证，故二审法院对起诉废止的行政行为，不予支持。下面逐一展开分析。

　　1、废止之前的会议纪要违法，程序法从新原则

　　程序从新规则，通常是指程序法一旦生效，在其生效后进行的案件裁处均要按其程序要求办理，而不论案件是发生在其生效前还是生效之后。 因而，通常认为，程序法具有溯及既往效力。 换句话说，就是在传统的法律方法论中，程序从新规则是被作为行为时法规则的例外情形加以阐释的。 例如，有论著称：“诉讼法由于只涉及程序问题而不关系到实体问题，一般来说也是允许溯及既往的”;著名的美国法哲学家埃德加·博登海默也认为：“法律非溯及既往之原则，通常也不适用于那些具有程序性质的法律。

　　会议纪要是行政机关的一种公文，对于会议纪要是否具有可诉性的问题，应当说大部分的会议纪要，不具有可诉性。因为会议纪要的一些内容属于内部的，用于传阅一些事项。所以说对于会议纪要是否具有可诉性，我们要看会议纪要具体的内容，如果会议纪要只是记录会议的一些情况，在行政机关内部传阅，那么我们认为这种情况是不符合对外发生法律效力的。

　　会议纪要是否具有可诉性，要看会议纪要的内容。因为行政行为是否具有可诉要鉴定行政行为对外是否发生法律效力，对行政相对人是否产生相应的影响。

　　会议纪要的内容应当对外是不发生法律效力的这些文件，对企业的权利不产生实质影响的内容，这种情况它显然是不可诉的。因为行政机关公文的类型有很多，对于会议纪要是否具有可诉性，如果内容对外是发生法律效力，对行政相对人产生的权利有影响的，我们认为可能会议纪要还是具有可诉性的。所以会议纪要看它具体的内容是否对外发生法律效力。

　　2、收回国有土地使用权应当给予合理补偿

　　收回国有土地使用权必须参考市场价格补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

　　土地的基准价格是在去相关的国土部门招拍挂土地的时候，最低的一个保障价格，不能比这个价格低。一般在实践过程之中，特别是商业的和居住的用地比居住的价格都高出好多，甚至好几倍。该企业土地属于商业用地，所以它的市场价格和土地的基本价格就会有一个比较大的差距。那这样就出现问题了，怎么样的补偿才是一个公平合理的补偿?收回土地的补偿价格参照市场价格进行补偿是一个合理的、合法的、公平的补偿。

　　相关法律依据

　　《土地管理法》第五十八条

　　有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： (一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的; (二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的; (三)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的; (四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　《城市房地产管理法》第二十条

　　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

　　3、行政诉讼中调查取证的重要性

　　首先，调查取证分为两个方面，一方面是调查企业相关的资料。企业在发展过程当中，不免有一些资料遗失，丢失或者不掌握，存放在有关部门或者其他地方，这时就需要专业的律师来进行调查取证，查漏补缺，为企业不足的一些地方及时的查询漏洞，弥补一些不足的地方。

　　比如浙江某制药企业，该企业没有自己相关的土地证、房产证。但是，据企业主反映该土地房产是通过国企改制购买来的。因此，沿着这个线索进行了详细的调查取证。

　　经过调查发现在国企改制时，有关部门对国企改制方案进行了批准，该企业是通过拍卖的方式购买的国企的土地和房屋。那么，依据现行《物权法》的规定是符合物权法相关规定的，是拥有房屋所有权和国有土地使用权的。因此，这就大大促进了该企业一些相关问题的查漏补缺。可是，该企业主之前通过自己的关系，并没有了解到相关的信息。

　　律师通过《律师法》35条的规定，进行了详细的调查取证，把相关的素材拿到了。企业也因此获得了合理的补偿。

　　其次，调查取证的另一方面是对相关部门的行为的合法性进行调查。比如说征收行为，集体土地上房屋征收或者国有土地上房屋的征收，或者集体土地的征收或者城中村改造等等。研究相关部门征收的行为，包括补偿的行为的合法性。

　　调查取证需要律师团队前往国土规划、环保、发改等行政部门，以及征收补偿具体的实施部门，甚至有些专门的案件涉及到水利、煤炭、航运或者海事等部门。进行详细的调查取证，查询相关部门在征收过程当中是否属于合法的征收、合法的补偿。在获得相关的资料之后，才能对整个案件有一个合理、合法、公平的认定。

　　另外，该案件还涉及行政诉讼的期限问题，以及对于土地补偿金分批支付，应当遵守承诺补偿履行到位。因公共利益需要而做出的行政行为，也要依法行使行政优益权。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。