收回国有土地应当给予适当补偿！怎么才算适当？终于有人说明白了

　　国有土地使用权收回如何补偿?关于这个话题，孟雷律师来跟大家探讨一下其中的法律问题。我们在政企纠纷过程当中，包括拆迁类似的案件过程中，出现大量的土地开发商、投资商刚开始取得土地使用权或者就没有开发，相关部门因为公共利益的需要进行收回的情况。

　　关于国有土地收回，关键的一个问题是收回国有土地应该如何补偿，按照什么标准来补偿，法律是如何规定的，包括在实践过程当中法院的判例是如何判定价格。

　　国有土地使用权的补偿，我们先来看一下相关的法律规定。首先看《土地管理法》第五十八条规定，有下列情形之一的，自然资源主管部门批准用地的行政主体可以收回国有土地使用权。

　　其中说到的情形是城市，为实施城市规划进行旧城改建或者其他公共利益需要使用土地的这些情况下，可以收回国有土地使用权。

　　在本条款的最后一部分指出，依照前款第一项规定收回土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。大家可能会觉得适当补偿就是可以很少量的补偿，对于适当补偿又是如何理解呢?法律上只是规定了适当补偿，怎么样才算是适当补偿呢?《土地管理法》提到收回国有土地使用权涉及补偿的法律条款。

　　我们再看一下《城市房地产管理法》第二十条，国家对土地使用权人依法取得的土地使用权，一般是不收回的。如果在特殊的情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法定的程序收回。那么这时候收回是如何补偿呢?

　　《城市房地产管理法》作出了这样的规定，收回土地使用者的土地按照实际年限和开发土地开发的实际情况给予相应补偿。在《城市房地产管理法》规定了根据年限实际情况给予相应补偿。这里跟《土地管理法》五十八条的规定有一些区别，根据实际的年限实际情况来补偿。比如说还有多少年限，但这里也只是原则性的规定，没有具体的规定，只是提到相应的补偿。到底又是怎样详细的补偿呢?这里没有具体的规定。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》也对土地使用权收回有相应的规定，在该条例第十三条规定市主管部门作出房屋征收决定后及时进行公告，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。这里国有土地补偿条例收回往往针对地上房屋，那么地上房屋和征收同时依法征收的土地是随着房屋，地随房走同时进行。地随房走房屋的价格是不同的，显然肯定是土地随着房屋的价格走。对于房屋的价格，土地是包含在房屋价格中的。

　　看下《条例》对于补偿是如何规定的，其中第十七条规定土地收回对房屋的补偿包括房屋价值补偿。房屋价值的补偿已经包括了土地使用权的价值补偿。第十九条规定被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产市场价格。被征收房屋的价值类似房地产价格，具体的价值由评估机构来评估确定。

　　《闲置土地处置办法》中也有对于收回土地补偿的相关规定，其中第十二条提到因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，国土资源部门和国有建设用地使用权人协商选择下列方式处置：协议有偿收回国有建设用地使用权。那么，如果双方协商不成的情况下，到底是按照什么价格来补偿呢?价格是参照市场价格补偿的。

　　为了解决历史遗留问题，切实维护土地使用权人及其他投资人的合法权益，营造良好营商环境，2018年自然资源部门发布关于行政主体原因闲置土地协议有偿收回相关政策的函。在该文件中提到关于补偿方面的规定，有偿收回土地的补偿的金额不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑一些合理的直接损失。所以不仅仅是取得成本的价格，实际选择参考市场价格，双方共同协商确定。

　　从2018年开始土地的价格可以参考市场价格，结合成本价格，印证了对之前的《土地管理法》第五十八条提到的适当补偿，对此进行了解释。2018年的这个文件进一步更详细地作出了规定，不低于成本，考虑直接损失，参考市场价格进行。

　　也有类似的规定，如：海南省高院(2019)琼行终132号行政判决书，最高院(2019)最高法行申6944号行政判决书。

　　“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即综合考虑被征收土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素，参考市场价格予以补偿。

　　适当补偿应当是公平合理的补偿，首先适当补偿的理解是公平合理，什么是公平合理的补偿，就要综合考虑被征收土地的性质、用途、区位。土地是用于商业、工业还是用于住宅等等。土地的性质是供建设用地还是其他的用地。土地的位置，价格是根据位置来决定的，在城市中心的位置跟城市郊区的土地价格还是不一样的。评估方法有市场比较法还有成本法。因素包括闲置的原因，为什么会闲置?是行政机关的原因、规划的调整等原因要综合考虑各种因素，参考市场价格给予补偿。

　　所以，我们可以这样理解：在《土地管理法》第五十八条适当的补偿，就是要参考多种因素，可以参考市场价格进行补偿。在大量的案例过程中，也常遇到开发商或投资者取得一块土地之后因为行政的原因、规划的调整没有来得及开发，主管部门要收回，会对土地的价格产生争议。因为取得土地的时候，当时土地的价格肯定是没有现在的市场价格高。如果再用同样的钱去买这样的土地，价格上肯定有很大的差距。

　　在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。