舟山市城市房屋拆迁价格评估办法
时间：2016-05-11 13:32:56 作者：楹庭律师团
舟山市人民政府办公室关于印发舟山市城市房屋拆迁价格评估办法的通知
各县（区）人民政府，市政府直属各单位：
《舟山市城市房屋拆迁价格评估办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
>ΟΟ二年五月二十三日
舟山市城市房屋拆迁价格评估办法
为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国房地产估价规范》，结合我市实际，制定本评估办法。
一、本办法所称房屋拆迁价格评估，是指房地产评估机构依法对城市规划区内国有土地上的被拆迁房屋及其附属物和安置用房价格进行确定的活动。
二、房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋五类。
三、被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建>结构、建>面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。
被拆迁房屋货币补偿价格计算公式：被拆迁房屋货币补偿价格={房屋货币补偿基准价×（1+区位差价系数）×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类用途房屋基准重置价格+同类用途房屋评估重置价格×成新率}×建>面积+附属物补偿金额+装修补偿金额。安置用房评估金额的计算公式：安置用房评估金额={房屋货币补偿基准价×（1+区位差价系数）×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类用途房屋基准重置价格+同类用途房屋评估重置价格×成新率}×建>面积。
四、其它未涉及的内容按《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》有关规定办理。
五、普陀、岱山、嵊泗可参照本办法执行。
六、本办法由舟山市城乡建设委员会负责解释
七、本办法自2002年7月1日起施行。
附：舟山市城市房屋拆迁价格评估有关因素界定表
一、定海城区2002年砖混半框架结构房屋货币补偿基准价
单位：元/㎡
房屋用途地段等级 住宅用房 商业用房 办公用房 工业用房 其他用房
一 类 3000 18000 2800 2000
参照住宅用房和办公用房的货币补偿基准价`、
重置价2800
> 类 2600 12000 2400 1800 2350
三 类 2100 6000 2000 1600 1900
四 类 ≤1800 3500 1700 1500
重置价 750 900 750 1000
备 注：1、区位差价系数幅度：-50%至+30%
2、住宅其他因素的幅度：-30%至+20%
3、商业用房其他因素的幅度：-35%至+20%
二、舟山市2002年住宅房屋朝向差价率标准（%）
结构主方向 朝东 朝南 朝西 朝北
差价率 -2 0 -6 -7
备 注：1、主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内的方向；
2、钢混、砖混结构条式住房，按主方向以套为单位计算增减系数；
三、定海城区2002年商业用房层次差价率标准（%） 单位：元/㎡
地段等级 基准价格 一层 >层
一 类 18000 100% 25%
> 类 12000 100% 30%
三 类 6000 100% 40%
四 类 3500 100% 60%
备 注：商业用房三层以上按办公用房考虑
四、舟山市2002年住宅房屋层次差价率标准（%）
层次总楼层 一 > 三 四 五 六 七 八
一 +4
> +3 +2
三 0 +4 -4
四 0 +4 +9 -13
五 0 +4 +9 +7 -20
六 0 +4 +9 +7 +2 -22
七 0 +4 +9 +7 +3 +2 -25
备 注 1、小高层的房屋七层（含七层）以下每层减10元/㎡，七层以上每层加10元/㎡2、本表也适用办公用房3、本表为平屋顶房屋的层次差价率，对于现浇坡屋顶房屋的层次差价率参照平屋顶房屋，但顶层的层次差价率增加+4%
五、舟山市2002年住宅其他因素差价率标准（%）
序号 其他因素 修正情况 修正系数 备 注
一 功能布局(-10%至+5%) 好 0%至+5% 室内布局合理，采光通风好，卫生间建>面积4.5㎡以上，房屋建>面积60 ㎡以上，
一般 -5%至0% 室内布局一般，采光或通风一般，卫生间建>面积3㎡以上，房屋建>面积60 ㎡以下，
差 -10%至-5% 室内布局不合理，采光或通风不好，卫生间建>面积1.5㎡以下或无卫生间，房屋建>面积30㎡以下，
> 居住环境(-20%至+10%) 好 0%至+10% 属物业小区，周围环境安静，小区绿地率达到25%（含25%）以上，小区容积率小于等于1.3，出路方便，附近教育、卫生、文化、商业等软配套优，城建配套优
一般 -10%至0% 属一般小区，周围环境一般，小区绿地率达到25%以下，15%以上，小区容积率大于1.3，出路一般，附近教育、卫生、文化、商业等软配套一般，城建配套一般
差 -20%至-10% 不属小区，周围环境噪杂，绿化差，出路不便，周围教育、卫生、文化、商业等软配套差，城建配套差
三 建>结构形式(0%至+5%) 特殊 0%至+5% 视建>结构复杂程度而定
一般 0%
备 注：1、办公、工业用房、其他用房的其他因素修正参照住宅；
2、分值均含下限，不含上限
3、城建配套主要指供电、供水、供气、排水等
六、舟山市2002年商业用房其他因素差价率标准（%）
序号 其他因素 修正情况 差价率（%） 备 注
一 建>结构形式（0%至+5%） 特殊 0%至+5% 视建>结构复杂程度而定
一般 0%
> 房屋深宽比（-5%至0%） ≤2 0% 深宽比每增加0.05，差价率增加-0.5%，在0、0.05、0.1之间的深宽比，按最靠近划分等级原则取差价率
2.1 -1%
2.2 -2%
2.3 -3%
2.4 -4%
2.5 -5%
三 房屋层高（-10%至+5%） 4.5至5.5米 0%至+5%
3.5至4.5米 -5%至0%
3至3.5米 -7%至-5%
3米以下 -10%至-7%
四 商业环境（-20%至+10%） 好 0%至+10% 周围商业氛围优，方便停车、休息，购物环境优，建>物布局合理，内设电梯、中央空调，城建配套设施优
一般 -10%至0% 周围商业氛围一般，停车、购物环境一般，建>物布局一般,无电梯、中央空调，城建配套设施一般
差 -20%至-10% 周围商业氛围差，停车、购物环境差，建>物布局不合理，城建配套设施差
备 注：分值均含下限，不含上限
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