城市房屋拆迁法律知识汇编2
时间：2016-04-21 15:31:21 作者：楹庭律师团
l 拆迁产权人下落不明的侨(私)房屋如何补偿?
答：对产权人下落不明的侨、私房屋，在拆迁公告发布后，不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安置事宜，拆迁人均应申请办理证据保全，并将补偿、安置方案报市拆迁主，部门批准。侨(私)房屋补偿应按拆迁法规的相关条款计算，计算后的房屋及其附属物补偿款，拆迁人应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。同时.拆迁人还应将应偿还的安置房，交房屋主管部门代管，直至合法产权人出现，再由拆迁当事人双方进行结算。
l 对设有抵押权、典当的房屋如何实行产权调换?
答：房屋抵押是指房屋所有权人(债务人)以房度作为抵押物，向债权人取得借款的一种借贷关系。设有抵押权的房屋，即指在抵押关系中作为抵押标的物的房屋。房屋所有权人为抵押人，债权人为抵押权人。因此，拆迁人在实施这类房厦的拆迁时应注意： ( 1 )因抵押的标的物房屋，将随着房屋的拆除而灭失，产权调换后转移到新的标的物。因此拆迁规定，实行产权调换的应由抵押人和抵押权人重新签订抵押协议，若在拆迁公告的有效期限内达不成协议的应做好房屋的证据保全，按规定先拆迁腾地; ( 2 )不实行产权调换的应由抵押权人和抵押人重新设立抵押物或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿; ( 3 )若房屋抵押人与抵押权人，双方已故，抵押权人与抵押人双方的法定继承人可参照( l )、( 2 ) 款项处理，否则拆迁人应按拆迁规定办理证据保全。拆迁典当的房屋可参照上述方法处理。
l 什么叫房屋拆迁证据保全?
答：房屋拆迁证据保全是指在房屋拆除之前，公证机关对房屋及其附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力的活动。拆迁中的证据保全是为了防止因房屋的拆迁补偿及房屋的拆除灭失，而引起拆迁人与被拆迁人之间新的纠纷。
l 如何办理房屋拆迁证据保全?
答：拆迁产权不明确的房屋，均需办理证据保全。办理程序如下：
( 1 )拆迁人对被房屋提出补偿安置方案后，向市拆迁管理部门提出申请;
( 2 )拆迁人委托公证机关和有资格的评估机构进行房屋证据保全工作;
( 3 )对被拆除房屋作勘察记录及公证手续。内容包括： ① 关于房屋的座落、地址、地段、朝向、建筑面积、房屋结构、间数、成新程度等资料的如实记录. ② 进行房屋的拍照、摄像及采访知情者的录音等资料; ③ 写出评估和证据保全报告。
( 4 )拆迁人应将房屋证据保全公证书.分别报送市拆迁管理部门及房屋管理部门备案。
( 5 )拆迁人在取得市拆迁管理部门同意后，方可对该房屋的合法使用人实行过渡安置先拆迁腾地，保证房屋拆迁工作的顺利进行。
l 对低收入经济困难家庭设定基本保障面积是多少?
答：对低收入经济困难家庭设定基本保障建筑面积：单个或者两个成员家庭的基本保障面积为四+五平方米;三个成员家庭的基本保障面积为五+五平方米;四个及四个以上成员家庭的基本保障面积为六+五平方米。
前款规定的成员必须是具有本市常住户口、在被拆迁房屋实际居住且在本市无其他房源的对象。在拆迁公告发布后析产或迁入户口的.除学生毕业、军人复员转业、结婚、出生的落户外，不享受基本保障面积。
l 拆迁直管公有住房其货币补偿是如何计算?
答：货币补偿款=被拆迁房屋未超过房改住房面积控制标准部分建筑面积 x (区位房屋补偿价+补贴金额)。
房屋承租人的住房面积超过房改住房面积控制标准的部分，不予补偿。
l 拆迁直管公有住宅房屋，如何对承租人实行房屋安置?
答：房屋承租人已享受房改货币补贴的，不予补倦。
拆迁直管公有住宅房屋，房屋承租人实行房屋安置方式安置的，对房屋承租人可就近上靠安置房的实际建筑面积安置。房屋承租人要求增加租住面积的，在其有安置房的条件下，可以允许。安里房屋建筑面积超出被拆迁房屋建筑面积在+五平方米以内的，按安置房价格的 20 %缴纳安置分配费。在十五平方米以上的，按安置房价格的 40 %缴纳安置分配费。安置分配费不得抵扣房改的购房款。
l 拆迁直管公有非住宅房屋，如何对拆迁人补偿和对承租人补贴?
答：拆迁直管公有非住宅房屋，拆迁人依照被拆迁房屋市场评估单价采用分段累进的办法结合被拆迁房屋的建筑面积分别给予被拆迁人一次性货币补偿、房屋承租人一次性放弃承租权的货币补贴。市场评估单价分段累进办法为：市场评估单价每平方米不满五千元的部分，按照被拆迁人 70 %、房屋承租人 30 %的比例分配;市场评估单价每平方米五千元以上不满一万元的部分.按照被拆迁人 80 %、房屋承租人 20 %的比例分配：市场评估单价每平方米一万元以上的部分，按照被拆迁人90%、房屋承租人10%的比例分配。
拆迁以公开招租方式出租的直管公有非住宅房屋，对承租人不实行货币补贴。
l 房屋拆迁实行货币补偿有哪些好处?
答： ( l )拓宽了被拆迁人选择住房的渠道.有利于被拆迁人、公房承租人方便地按个人意愿、喜好、经济状况选择自己称心如意的住房，避免了产权调换或房屋安置造成的.被拆迁人、公房承租人对安置房地点、楼层、朝向、结构、质量 、产权证办理等诸多不满意，而引发的纠纷; ( 2 )简便易行，减少拆迁人的前期准备工作，也不会出现因延长过渡期限而使被拆迁人或公房承租人不能及时安置等问题，有利于社会稳定; ( 3 )有利于盘活房地产市场，促进住房消费和空置商品房的消化。( 4 )减少大量的安置房建设用地，达到优化本岛、推进海湾型城市建设步伐的目的。
l 《 厦门市城市房屋拆迁管理规定 》 对被拆迁人在补偿方面有哪些倾斜?
答：被拆迁人在撅迁期限内完成搬迁的，可获得区位房屋补偿价 10 %的奖励;对实行异地安置的，即安置房屋距拆迁房屋直线距离在 5 公里以上的，当被拆迁房屋的市场评估价单价低于所调换房屋市场评估单价(不含楼层调节价)的，同等面积部分不结算差价。对被拆迁人选择货币补偿的.除按市场评估价补偿外。按期搬迁的，可获得区位房屋补偿 10 % 的奖励，为鼓励货币补偿，凡选择货币补偿的，相对于选择产权调换的，除市场评估价较高的房屋外，均可享有一定数量的补贴金额。此外，实行产权调换的，办理土地房屋权证所器的税费由拆迁人支付。在拆迁补偿安置协议签订之日起一年内，被拆迁人、公有房屋承租人以货币补偿款在本市范围内劝买房屋(含实行房屋产权调换)的，在货币补偿款金额内的部分，免征有关契税。
一键咨询
在线咨询
