城市房屋拆迁法律知识汇编3
时间：2016-04-21 15:31:27 作者：楹庭律师团
l 拆迁补偿能否讨价还价?城市房屋拆迁按市场评估价补偿，在多数人看来，市场评估价就意味着可以讨价还价，是这样的吗?
答：按照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋的补偿金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。如拆迁当事人对评估结果有异议，应通过书面申请，要求评估单位重新复核。对复核结果仍有异议，可以向专业委员会申请鉴定来解决。经法定程序产生的评估报告所确定的评估价格是法定的补偿价格，拆迁当事人双方不得擅自提高或降低，也不能将其作为协商补偿价格的参考。因此，拆迁补偿并不适用民事活动中的讨价还价。
l 《 厦门市城市房屋拆迁管理规定 》对选择评估机构和加强对评估机构的监督有哪些办法和要求?
答：为确保评估结果的客观、公正性，在确定评估机构时.为减少拆迁当事人对评估机构的影晌，防止不正之风，在选择评估机构的方式上.采取随机抽取的方法确定评估机构。区位房屋补偿价和安皿房屋价格的评估涉及到拆迁人及大多数被拆迁人的切身利益.采取随机抽取五家评估机构，在去掉一个最离价、一个最低价后，取剩余三个评估价之平均值为最终值。被拆迁住宅房屋或非住宅房屋价格的评估，采取各抽取一家评估机构分别进行评估，以便评估机构充分兼顾评估的公正性.确保评估结果经得起时间检验.经得起被拆迁人之间的相互对比。
评估是一切拆迁工作的基础，是走市场化路子的前提条件。新 《 规定 》 颁布施行后，市拆迁管理部门耍根据房屋拆迁评估的特点.建立行政主管部门和社会公众对评估机构的监苦制度;建立评估机构的信誉评价制度;建立评估机构的准入和清退制度;建立评估行业的自律制度等。保证拆迁评估客观、公平、公正，保证拆迁工作的顺利进行。
l 拆迁公告发布后应停止哪些活动?
答：拆迁公告发布后，在拆迁期限内，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动：新建、改建、扩建和装修房屋;改变房屋和土地用途;设立或变更房屋租赁关系。
l 房屋拆迁前拆迁人应向被拆迁人和房屋承租人做哪些工作?
答：做好宣传、解释工作，征求被拆迁人、公有房屋承租人拆迁补偿安置意向，丈量被拆迁房屋，调查权属及使用情况，核定被拆迁人、公有房屋承租人实际居住等有关情况。
l 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的怎么办?
答：拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
l 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的如何处理?
答：经当事人申请，由拆迁管理部门裁决。当拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起三+日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安里用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
l 强制拆迁的方式有哪些?
答：司法强制或行政强制。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项，向公证机关办理证据保全。
l 实行产权调换办理土地房屋权证所需的税费由谁支付?
答：由拆迁人支付。在拆迁补偿安置协议签订之日起一年内.被拆迁人、公有房屋承租人以货币补偿欲在本市范圈纳买房屋(含实行产权调换)的.在货币补偿款金额内的部分，免征有关契税。
l 被拆迁房屋用途和土地使用权性质以什么界定?
答：以土地房层权属证书登记的为准。1990年4月1日前(《中华人民共和国城市规划法》生效前)未经有关部门批准，已改变房屋用途延续使用的，房屋所有人应持土地房屋权属证书、工商营业执照及可证明及1990年4月1日前改变用途的原始档案或者记录.于拆迁公告发布之日起十五日内到土地房屋权属登记机构申请办理认定手续。土地房屋权属登记机构应当自受理之日起十五日内出具认定或者不予认定的决定。逾期未申请办理认定手续的，按原用途认定。
l 搬迁奖励如何计算?
答：按被拆迁房屋的建筑面积结合区位房屋补偿价的百分之三+给予一次性搬迁奖励。奖励金额最高不超过十万元。
l 什么是临时安置补助费?
答：是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。
l 《 厦门市城市房屋拆迁管理规定 》对过渡期限是怎么规定的?
答：在拆迁范囤内安置，安置房为多层建筑的，过渡期限不得超过二年;安置房为高层建筑的，过渡期限不得超过三年。在拆迁范围外安置 ，安置房为多层建筑的，过渡期限不得超过一年：安置房为高层建筑的，过渡期限不得超过二年。
l 行政裁决在拆迁中有什么作用?
答：拆迁当事人双方经协商达不成协议的，任何一方均可以向拆迁主管部门申请行政裁决。拆迁裁决是拆迁主管部门以居中者的角色做出的，当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉或者自裁决书送达之日起60日内向所在地人民政府或上一级房屋拆迁管理部门依法申请行政复议。。如果拆迁当事人超过三个月的起诉期没有提起行政诉讼的话，表明他们接受并已认同裁决。这时裁决书与签订的拆迁协议具有同等的法律效力。
l 拆迁涉及家庭成员内部纠纷如何处理?
答：有些被拆迁房屋业主已过世，但是继承人较多，在拆迁过程中继承人相互之间争夺房屋使用权现象较普遍。对此类家庭成员内部纠纷的处理原则是，被拆迁房屋与产权调换的安置房屋保持“三不变”原则：一是保持所有权人不变;二是保持使用权人不变;三是保持代理人或代管人不变。具体的说，被拆迁房屋产权证上写谁的名字，安置房产权证上就写谁的名字，被拆迁房屋的钥匙归谁持有，安置房的钥匙就归谁持有。对家庭纠纷的处理只能通过家庭成员之间协商或通过司法诉讼途径解决，拆迁人、拆迁公司、拆迁主管部门均无权改变其现状。
被拆迁人如何保护自身的合法权益?
答：被拆迁人应提高依法要求拆迁补偿的意识，学会依法维护自身的合法权益。特别是对拆迁的评估报告，如果认为不合理，应主动书面申请复核或提请专业委员会鉴定。而不要采取不让丈量、不让评估、不参加协商等回避方式或采用 端的手段来阻碍房屋拆迁的进程。否则，超过最后搬迁期限仍未搬迁的被拆迁人将被取消搬迁奖励。
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