对拆迁评估的几点认识

  　　1、拆迁评估直接关系着拆迁当事人切身利益，关系着社会安定稳定、关系着估价执业风险 　　评估，有时主要体现的是其公正性，着重程序、形式上要求。但对拆迁评估，就像经济纠纷涉案物评估一样，不仅要求公正性，还注重客观性、准确性和可行性。因为评估结论，无论高评还是低评，都直接关系着一方当事人的切身利益。评估结论不客观、不公平、不可行，必然直接带来估价执业风险。许多评估机构不愿承接拆迁估价业务即是一例证，经常不是拆迁人不满，就是被拆迁人不服。房屋拆迁是社会安定稳定的热点问题，拆迁纠纷、因拆迁引起的群体上访层出不穷，今年国庆甚至出现了天安门广场自焚事件。 　　2、拆迁评估项目小组的设立 　　本人赞成福州市房地产管理局对参与福州市城市房屋拆迁评估的机构进行准入核准。拆迁评估有别于其他类型评估，现行的《房地产估价规范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行办法》有关规定，评估报告(含按拆迁评估技术鉴定委员会提出修正意见后的评估报告)经拆迁评估技术鉴定委员会鉴定认可的，该报告中确定的评估结果作为拆迁纠纷裁决的依据。对拆迁评估，评估结论仅仅是为所对应的经济行为提供评估作价参考意见，而是裁决“依据”，是评估机构独立、客观、公正的尺度。评估结果的合理性、准确性、可行性将立即受到市场、法律法规和专业意见的检验，同时还要接受尖锐对立的拆迁当事人双方的质询。所以，拆迁评估项目组人员配备十分重要，不能因为拆迁评估项目小而有任何忽视，要从评估专业性原则出发，有针对性地配备土地估价、工程设计、施工管理、造价咨询等人员。如人员不到位，素质低劣、难打硬仗(拆迁评估时间性强)，不做周密计划，拆迁评估工作将难以顺利开展。 　　3、拆迁评估结果一般不是真正意义上的公平市场价值 　　对现今通常的旧屋区改造和新区成片开发，作为个体的被拆迁人基本处于被动、从属地位，对诸如是否列入拆迁范围、拆与不拆、何时拆、如何拆等，没有发言权。国务院《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日起施行后，福建省出台了《福建省城市房屋拆迁管理条例》，并且制定了《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行办法》和《福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》。然后，各地市，包括县市又从当地情况出发，由政府出台相关规定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印发了《关于贯彻实施<城市房屋拆迁管理条例>及<福建省城市房屋拆迁管理条例>的若干暂行规定》，核准了8家评估机构具有在福州范围内从事拆迁评估的资格，出台了《福州市城市迁管理办法》、《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》。拆迁评估除了要符合《房地产估价规范》外，还受制于一系列的法规、政策。可以说，拆迁评估结果是被拆人在其财产权制约前提下政策主导市场的房地产补偿价格。就法律地位而言，拆迁人与被拆迁人是平等的。如果发生纠纷，就实际而言，多数个体被拆迁人处于弱势地位，他们有关的法律、政策、技术知识储备不足，其合法权益易受侵害。同时，因受政府制定的拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见，以及政府贯彻“拆得除”原则等影响，也常出现被拆迁房屋高于正常市场价值(实际价值)、被拆迁人“不当得利”的情况。 　　国务院条例第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”同时也规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。 　　拆迁评估既要维护拆迁人的正当利益，又要有利于城市建设的顺利进行。总之，受制于法规政策是拆迁评估最大特点。不结合当地实际，不熟悉相关政策法规体系，拆迁评估无从入手。 　　4、评估资料应尽量全面充分并妥善整理存档 　　拆迁评估的风险是显见的。估价依据不充分，估价流于形式，必将给估价机构和估价人员带来大麻烦。 　　①接受委托后，向委托方开列清单，提请提供相应估价资料，包括《房屋拆迁许可证》、《被拆迁房屋产权审查证明》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、房屋竣工图、工程决算书或房地产买卖合同、发票等，所有资料应进行原件与复印件核对，要求委托方在其提供的复印件上签字盖章确认，同时请委托方签署表明所提供资料合法真实有效的《承诺函》。 　　②现场勘验由2人以上共同进行，事前周密计划、准备相应表格，现场认真踏勘、详细记录，要照像，以记录被拆房屋的基本状况和特点。对明知争议较大的，最好进行录像。 　　③拆迁评估多数是在拆迁当事人依据当地政府拆迁补偿指导意见达不成协议的情况下进行的，一般由一方当事人委托，因纠纷已起，评估工作往往得不到另一方当事人的配合，给资料搜集带来困难。这是拆迁评估的又一特点，估价人员必须面对。 　　④拆迁房屋估价中涉及工程造价、成新签定(尤其是危房)，面积测量等工作的，可另行委托相应有资格的机构进行，评估机构利用其工作成果。 　　⑤拆迁评估多为追溯性评估。按照《福建省城市房屋拆迁评估技术规范》，拆迁补偿的估价时点为《房屋拆迁许可证》核发之日，所以拆迁评估的现场勘验多在估价时点之后。因此，估价人员应关注房屋主体、设施设备因自然毁损、被拆被盗造成的两个时点的差异，作相应调整，并在估价报告中作必要说明。 　　⑥评估机构所作现场勘验、调查询证记录应充分完备。现场工作底稿上应有现场记录人、复核人签字，应载明勘查时间、地点、勘查人、在场人、勘查经过和结果(内容涵盖所有区位和个别因素)，并请当事人或在场人签名、盖章，当事人或在场人拒绝的，应予说明。市场调查询证记录亦如此。 　　⑦必要时，可将现场勘验记录、照片、录像、证照材料提交委托方一并公正机构办理证据保全手续。 　　⑧评估资料已认真整理归档，以利于拆迁纠纷裁决和诉讼。 　　5、评估人员要注重并善于把握拆迁当事人的“交集” 　　拆迁纠纷一般多因拆迁补偿价格引起。接受拆迁评估委托的机构在可能的情况下，应尽量与评估委托方的相对人取得联系，听取拆迁当事人双方情况介绍，了解各自意见和双方争议焦点，尤其是要找出双方共同认可的部分。基于此，估价人员在充分体现估价科学性的同时，合理运用估价的艺术性，估价结论更易为当事双方所接受。