农村的国有土地、城市的集体土地，该如何补偿？

征地补偿在近几年人们比较关注，因为随着我国经济的不断发展城乡的发展也在迅速的崛起，因此在发展过程中肯定会涉及到征用当地百姓的土地的情况，一般在征用的时候需要进行土地征地补偿来保障拆迁户的利益。那么，农村中的国有土地或者城市规划区内的集体土地该如何补偿呢？

近日，楹庭专业律师团接待了一位当事人。这位当事人经营着一家占地4000平米的大型服装厂，现在正遇到征地拆迁的问题。相关部门以“清理农村工业大院”为由，对其进行腾退。但实际上，当事人的企业持有国有土地证，不能按照集体土地的标准进行征收。

首先要知道我们国家的土地分为国有土地和集体土地，有且只有这两种性质的土地。当遇到拆迁时这两种性质的土地补偿会差多少呢？有的说差不多，有的说差很多倍，这是什么原因呢？

说到补偿，就要知道决定补偿的关键因素是什么，熟悉《国有土地上房屋征收与补偿条例》的人都知道，拆迁补偿重要的参考依据是“公告之日的周边类似房地产的市场价”，所以周边市场价成为重要的参考依据。

正因为周边市场价作为关键性的补偿标准参考依据，考虑到各城市发展水平不同，房价不同，甚至受到商圈、学区、景区等等，都会影响到房价，所以城市房屋（国有土地）拆迁补偿参考周边市场价是很容易理解。但作为农村来讲由于集体土地上房屋不允许买卖，所以就没有形成市场，自然也就没有市场价，在没有市场价的情况下，拆迁补偿参考的是重置成新价，也就是农村说的重新置办一套一样的房产，面积一样、规模一样、质量类似、装修类似、交通类似的房子需要花多少钱才能建成，就要补多少钱，或者盖好后让农民搬过去，这就是置换。不论是搬到楼房还是搬到平房都需要参考这一标准。

在实践中，一般城市房屋或者准农村房屋补偿不会有太大的差异，产生差异的一般是城中村、郊区或者其他已经划入城市规划区的集体土地，明明周边有市场价，却偏偏要按重置成新价核定补偿，大家知道盖一套房子的成本1500-2000元/㎡（有的地方会告有的地方会低一些），但周边市场价就不一定了，比如北京核心地段房价十几二十万一平米，如果还按建造成本补偿，那可能就是上百倍的差距了，如果按此标准达成协议，不但你失去了在原地回迁的资本，甚至连郊区的房子都买不起了。

基于这些有些拆迁方的工作人员为了控制成本的需要，会想方设法的把跟“城市房屋”划到“农村房屋”的范畴，也就不足为奇了。如果您的企业也在进行“工业大院”征收拆迁，面临自己拿不定主意的情况，还是建议大家可以多咨询专业的律师，仅依靠自行查阅相关法律法规还是远远不够的。为了更好的维护自身合法权益，也可以跟律师了解相关法规，获悉初步的解决方案。

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