由于高速公路施工，原本规划的土地无法建设，该怎么办？

基本案情 

1993年，海南某公司与某县主管部门，签订了国有土地使用权出让合同，以210万的价格购得土地使用权，共800多亩的土地，并办理了土地使用权证。 

1994年就因海南的某高速公路项目施工，该企业被完全的封闭起来。高速公路在建设的时候，正好把他这个土地全部封闭起来了，导致工程车辆无法到达，没法建设，造成闲置。 

一晃10年过去了，2005年8月县主管部门突然就作出了收回国有土地使用权的决定。因为没有召开听证程序就自行撤销了。2006年，县主管部门又重新作出了收回892亩土地的决定，该公司不服，进行了 复议 ，复议撤销了，又予以撤销了两次。 

但是，这个复议决定，说应当给予，先给予公司一定的建设期限，如果不能按规定开发再收回。 

2007年1月，县国土局又一次作出了关于依法无偿收回国有土地使用权的告知书，这次是无偿收回，收回892亩的使用权。2007年5月，县主管部门作出了无偿收费的决定，该公司不服，向省主管部门提起了复议决定，予以了维持，有了本案的诉讼。 

案件分析 

楹庭律师认为，本案当中涉案土地，虽然很早的时候就已经签订了土地出让合同和办理了土地证，但是一直没有详细规划，争议土地的开发建设一定要得到规划职能部门的批准方能施工。该块土地，一直没有发布明确的规划指标，该公司虽然多次报请相关部门批准，相关部门一直没有给予答复。 

众所周知，一个房地产开发企业，如果想进行土地的开发，特别是房地产的开发，或者说其他地产项目的开发，一定要有规划条件。当时的这个位置，一直没有控制性，详细规划也没有规划条件。该公司虽然屡次提出申请规划以及设计方案的申请，相关部门也是很无奈，没有规划条件。所以说，不能予以批准。 

本案当中，该房地产公司不能及时开发的原因，主要是因为规划条件和高速公路的封堵，不能开发建设，不是因为自身的原因造成土地闲置，也不是因为主观的原因导致不能建设。因此，县主管部门作出无偿收回国有土地的决定，是不合法的。根据行政诉讼法的规定，应当予以撤销。 

闲置土地相关法规 

从实际情况看，主要有两种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置，一种是由于主管部门规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后，主管部门改变了对该区域的规划，致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是主管部门的配套建设没有如期完成。 

《 闲置土地处置办法 》(国土资源部令第53号)第十二条规定，属于主管部门、主管部门有关部门的行为以及因不可抗力造成动工开发延迟，可以协议有偿收回国有建设用地使用权。在土地供应和闲置土地处置工作中，要严格落实履约责任，营造诚实守信的营商环境。要严格执行“净地”供应的有关规定。供地前要处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。 

需要协议收回闲置土地使用权的，应当遵循协商一致和合理补偿的原则。市、县自然资源主管部门应当按照《闲置土地处置办法》的规定，在调查认定的基础上，及时告知土地使用权人有偿收回相关事宜，与当事人就收回范围、补偿标准、收回方式等进行协商。 

有偿收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格，由双方共同协商确定。经协商达成一致的，市、县自然资源主管部门拟定闲置土地处置方案，报本级主管部门批准后，正式签订有偿收回协议并执行。 

企业遇到的难题 

对于企业来说比较大的障碍就是举证难。由于行政协议的特殊性，很多证据作为企业是很难掌握的，比如审批文件、会议纪要文件、项目内部审批文件等等，而且涉及该类项目的部门众多，产生纠纷之后如果由企业作为举证方显然极其困难。 

将该类案件纳入行政诉讼受案范围之后，由于《行政诉讼法》规定被告负有举证责任，该司法解释也明确了被告不能提起反诉等规定的明确，使得企业不再面临此类问题。 

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。