房屋拆迁安置补偿纠纷
时间：2016-04-21 16:08:41 作者：楹庭律师团
案由：
房屋拆迁安置补偿纠纷
诉讼当事人：
原告某轮船公司(以下简称某公司)，住所地某市某区陕西路2号。
法定代表人何某，总经理。
被告某房屋建筑开发有限公司(以下简称某某公司)，住所地某市南岸区怡丰花园45栋。
法定代表人刘某，董事长。
被告某贸易公司(以下简称某某某公司)，。住所地某市某区道门口35号。
法定代表人罗某，经理。
被告某企业集团有限公司(以下简称某某某某公司)，住所地某市江北区塔坪120号。法定代表人朱服兵，董事长。
被告中国银行某支行(以下简称中行某支行)，住所地某市某区民族路104号。
负责人范某，该行行长。
代理小结：
某天之合律师事务所律师接受被告某某某公司的委托、被告中行某支行的委托，担任其代理人。
案件事实情况：
原告某轮船公司诉称：
1993年5月25日，原告与被告某某公司签订了《拆迁安置协议书》，约定因被告某某公司需拆除原告自有产权房住宅建筑面积2135平方米，非住宅建筑面积3586.86平方米，而待被告某某公司新房建成后还原告新房面积3586.86平方米，并补被告结构差1363006.8元;拆除原告千行街28号重件仓库，安置在朝千路地下一层约2000平方米，地下二层1586.86平方米作车库，并付原告停工、停产经济损失补偿费538029元及搬迁结费107605元，拆除千行街28号非住宅，过渡期为3年。1995年7月29日，某某公司与某某某公司签订联建合同，1998年7月17日，双方又签订《三峡大厦建设协议》，由某某某公司组建三峡大厦工程指挥部，对三峡大厦项目承担经济责任和民事责任，现某某某公司已歇业，其开单位为中国银行某支行。1999年3月12日，中国银行某支行委托某某某某公司对某某某公司进行托管清理。中国银行某支行接受了某某某公司对某某某公司一切权益。被告某某公司、某某某公司尚未按照合同约定支付过渡期补偿费、搬迁费以及安置还房，特起诉法院要求1、判令被告按“拆迁安置协议书”向原告履行支付位于新华路38-64号三峡大厦地下一层2000平方米，地下二层1586.86平方米的仓库并交付施工图;2、判令被告支付该仓库房未完工而继续完成建筑安装工程所需的费用和赔偿将重件仓库擅自改建为车库给原告造成的损失;3、判令被告向原告支付停工、停产过渡期经济损失补偿费538029元，搬迁费107605元和应补发的过渡期损失补偿费453339元;4、判令被告向原告赔偿因逾期不交房造成的租房经济损失2572426元;5、本案诉讼费、财产保全费由被告负担。
被告某某某公司辩称：
某某某公司与某某公司签订联建合同属实，但自己无房地产开发资质，且也没有取得该项目的任何批准手续，该项目权属某某公司，因此，某某某公司不应承担拆迁安置义务。
被告某某公司辩称：
被告某某公司与原告签订(拆迁安置协议书)属实，某某公司与某某某公司签订的联建合同是合法有效的，拆迁安置义务已转移给某某某公司。原告对此联建行为是知道并且同意的，因此，应由某某某公司承担拆迁安置义务。由于某某某公司已名存实亡，中行某支行作为某某某公司的开办单位，某某某某公司作为某某某公司的托管人，也应承担责任。此外，将重件仓库改建为车库是因城市规划的需要，某某公司必须服从。因此，原告要求“赔偿因将重件仓库擅自改建为车库给原告造成的损失”与事实不符，法院应予驳回。搬迁费和过渡补偿费已经支付了部分给原告，应予扣除。由于该工程尚未完工，也未通过竣工验收，因此，尚不能交付给原告。
被告某某某某某公司辩称：
被告某某某某公司与原告没有任何法律关系，原告对某某某某公司提起诉讼没有事实依据和法律依据。
被告中行某支行辩称：
被告中行某支行对某某某公司的投资已全部到位，某某某公司具备独立的法人资格，中行某支行对原告与某某公司的拆迁安置纠纷没有任何权利、义务，不应追加中行某支行为本案被告。
事实查明情况：
人民法院在审理中查明，1993年5月25日，以某某公司为甲方，某公司为乙方签订了《拆迁安置协议书》，约定：甲方经市计委固(1992)854号、重规设(1992)中字079号文件批准，在某市新华路至千行街地区进行旧城改造;乙方在该片区非住宅(千行街28号)3586.86平方米的拆迁补偿实行新、旧房屋产权交换;千行街28号为乙方供应处仓库，甲方还房设计中充分考虑荷载与设备情况，重件仓库还在朝千路地下一层约2000平方米，地下二层还1586.86平方米给乙方作仓库，过渡期为三年;甲方付给乙方停工、停产过渡期内经济损失补偿费538029元，乙方自行过渡，甲方按15元/平方米计为53802.9元，搬迁费按挺进、搬出两次由甲方发给乙方，额度不变;甲方在签订本协议后三年内将乙方仓库安置完毕。超过三年过渡期，按某市拆迁条例和费额标准的有关条款办理。协议签订后，某公司按约将房屋交给某某公司拆除。之后，某某公司陆续取得该项目立项、规划、国土出让、商品房预售等手续。
1995年7月29日，以某某某公司为甲方、某某公司为乙方，签订了《联合建设朝千路片区改造工程合同》，1998年7月17日，双方又签订了《关于朝千路片区改造工程三峡大厦建设协议》，约定由某某公司出地，某某某公司出资共同合作建设该工程中，某某某公司分得70%房屋，某某公司分得30%房屋等。某市计划委员会用便函以渝计函(1998)固138号同意某某公司与某某某公司联合建设朝千路片区危改工程，但该项目的规划许可证、建设用地许可证、商品房预售许可证等仍属某某公司。由于种种原因，该工程至今处于停滞状态，无法进行竣工验收。
1999年8月16日，中行某支行出具委托书，委托某某某某公司对其投资开办的某某某公司进行托管，期限暂定为一年。
由于某某公司逾期仍未交付房屋、支付有关费用，某公司遂起诉至法院要求某某公司及其联建方某某某公司交付房屋，支付1993年5月至1996年7月20日的过渡补偿费、搬迁费、逾期交房的经济损失等。截止至一审审理中，某公司与某某公司确认至1996年7月20日止停工、停产过渡期经济损失补偿费538029元，应补发的过渡期损失补偿费439390.35元;搬迁费107605元;逾期未交房的经济损失为977419元。
另查明，从工商档案显示，某某某公司仍系具有独立法人资格的独立主体。
代理律师意见：
某天之合律师事务所律师接受被告某某某公司的委托，依据本案的事实情况和 法律的规定，认为长港房屋的诉讼请求不能成立，并提出如下代理意见：
一、某某某公司与某某公司的联建无效。
先，某某某公司没有房地产项目开发的主体资格。
《某市城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：“设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件，并符合本条例有关资质的规定。取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动”。而某某某公司不具备工商核定的房地产开发经营范围，不具备建委核准的房地产开发资质证书，所以某某某公司不具备房地产项目开发的主体资格;而且某某某公司也没有可以作为投资的土地使用权，因此不能自营或者参与他人经营房地产开发。某某某公司与某某公司1995年7月29日签订的《联合建设朝千路片区改造工程合同》因某某某公司没有开发主体资格及土地使用权，因此联建合同应是无效合同。
其次，即使某某某公司具备房地产开发主体资格，某某某公司与某某公司之间的联合开发建设也必须办理联建的各项审批、过户手续。
朝千路片区改造工程所涉及的立项、规划、国土、开工、预售等全部手续的所有权都归属某某公司，在某某某公司与某某公司签订联合开发协议后，某某公司和某某某公司必须共同办理立项、规划、国土使用权、开工、预售等手续。只有在上述审批及相关手续办理后，朝千路片区改造工程才归属某某某公司和某某公司共同所有，某某某公司与某某公司的联合开发才真正合法有效。
本案中，某某某公司在与某某公司的联建中只负责投入开发资金。根据 房地产开发的相关法律、法规的规定，某某某公司不具有房地产开发资质，也没有可以作为投资的土地使用权，因此某某某公司不能独自进行房地产开发，也不能以资金投入方式与某某公司联合开发。
二、长港房屋与银渝贸易之间的联建纠纷只能依据无效合同的处理方式进行处理。
因为长港房屋与银渝贸易的联建行为无效，根据我国民法对无效民事行为的处理规定，长港房屋和银渝贸易之间的联建合同自始无效，应当各自返还财产，并根据过错各自承担相应责任。
因此朝千路片区改造工程的项目权仍旧归属于长港房屋，长港房屋就应当对其在开发过程中的出现的债权债务独自承担责任。因为开发项目而形成的前期费用和拆迁安置费用也应当由长港房屋独立承担。
因为长港房屋和银渝贸易的联建合同无效，长港房屋应当依据法律规定返还某某某公司的投资款，返还金额应当在扣除银渝贸易已得利益后返还银渝贸易的投资。
某某公司与某某某公司之间的《联合建设朝千路片区改造工程合同》因违反 法律规定而无效，依据“主合同无效，从合同当然无效”的民法规定，某某公司与某某某公司之间的《联合建设朝千路片区改造工程合同补充合同》、《关于朝千路片区改造工程三峡大厦建设协议》、以及双方之间其他一些围绕朝千路片区改造工程而签订的各项补充协议也当然无效。
因此，长港房屋的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。
某天之合律师事务所律师熊昭律师接受被告中行某支行的委托，依据本案的事实情况和 法律的规定，提出如下代理意见：
由于某某某公司系独立法人，具备承担民事权利、义务的能力，中国银行某支行、某某某某企业集团公司某某公司、某公司并不具有法律关系，且某某某公司也并非拆迁安置义务主体，中国银行某支行显然不是本案的正当被告。
人民法院意见：
人民法院认为，被告某某公司经有关部门批准同意，取得了原告房屋所在片区的旧城改造和开发权，某某公司与原告签订的《拆迁安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定搬出拆迁房屋交付被告某某公司开发建设，某某公司理应依照《拆迁安置协议》约定按期安置原告房屋并支付有关补偿费用、搬迁费用等。现由于房屋未竣工，某某公司违反合同约定逾期未交付安置房屋，应当承担违约责任。虽然事后某某公司已将该项目与某某某公司联建，但根据合同相对性原理，《拆迁安置协议》的效力只能约束某公司与某某公司，而不能约束某某某公司。因而拆迁安置义务主体仍系某某公司。至于某某公司与某某某公司的联建合同是否有效属于另一法律关系，本院不予评判。因而某公司、某某公司要求某某某公司履行拆迁安置协议，承担安置义务的理由于法无据，本院不予支持。同样，由于某某某公司具备承担民事权利、义务的能力，中国银行某支行、某某某某企业集团公司某某公司、某公司并不具有法律关系，且某某某公司也并非拆迁安置义务主体，中国银行某支行、某某某某企业集团公司显然不是本案的正当被告，某公司和某某公司要求追加中国银行某支行、某某某某企业集团公司为本案被告承担责任的理由不能成立，本院予以驳回。
关于原告起诉请求被告履行交付新华路38-64号三峡大厦地下一层2000平方米、地下二层1586。86平方米的仓库及施工图的请求，由于该房尚未竣工，不具备交付条件，因而本院无法主张被告尽早履行交房义务。同理，原告要求被告支付上述仓库房未完工而继续完成建筑安装工程所需的费用也于法无据，本院不予支持。
原告要求被告赔偿将重件仓库擅自改建为车库给原告造成的损失，原告并未提供损失的依据，本院亦不予主张。
关于原告要求被告支付停工、停产过渡期经济损失补偿费、搬迁费及赔偿逾期交房的经济损失问题。在庭审中，某公司与某某公司已确认至1996年7月20日止停工、停产过渡期经济损失补偿费538029元，应补发的过渡期损失补偿费439390。35元，搬迁费107605元;逾期未交房的经济损失为977419元。某某公司应当依约支付。某某公司称已支付了其中部分费用，应予扣除，但其并没能在举证期限内提供充分的依据予以证实，本院不予采信。由于该拆迁工程已于1993年开始实施，因而应适用1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》裁决。
判决结果：
一、由被告某某房屋建筑开发有限公司在本判决生效后15日内支付某轮船公司停工、停产过渡期经济损失补偿费538029元，过渡期经济损失补偿费439390。35元。搬迁费107605元，合计1085024元。
二、由被告某某房屋建筑开发有限公司在本判决生效后15日内支付某轮船公司逾期未交房的经济损失977419元。
三、驳回原告某轮船公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费40203元，其他诉讼费530元，公告费600元，合计41333元，由原告某轮船公司负担11333元，某某房屋建筑开发有限公司负担30000元(此款已由某公司预交，本院不予退还，执行时由某某公司一并给付某公司)。
一审判决后，原告向某市高级人民法院提起上诉。目前，本案尚在上诉审理中。
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