城市房屋拆迁补偿安置法律法规宣传
时间：2016-05-09 16:40:05 作者：楹庭律师团
房屋拆迁补偿一直是城市广大群众普遍关心的热点问题，也是推进城市加快发展中的难点问题。落实科学发展观，进一步增强法制意识，是构建和谐社会的重要前提。建设美好家园是大家共同的愿望，但城市规划建设一定要有前瞻性，要牢固树立可持续发展的科学理念，房屋拆迁切实遵循“符合城市规划、有利于城市旧区改造、有利于生态环境改善、保护文物古迹”四个基本原则。因此，广大民众都要有主人翁意识和大局意识，积 参与其中，集民意、汇民智，共发展，促和谐。
实践中如何处理好城市发展和保护群众切身利益二者关系，我州历来高度重视，一直强调要结合实际、因地制宜，切实做到规范补偿，依法拆迁。当前指导城市房屋拆迁活动的主要法律依据是国务院在2001年6月6日颁布、同年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》。此外，建设部还制定了房屋拆迁方面的行政裁决、房屋评估等一系列部颁规章，形成了一套指导城市房屋拆迁的法律框架体系。本报从今天起特别推出房屋拆迁政策解读系列报道。
都匀市的城市房屋拆迁工作，在州、市领导的高度重视下，严格按拆迁法律、法规所规定的原则实施补偿安置，为加快城市建设，推动地方经济建设发挥 大作用。
城市房屋拆迁工作，是群众非常关心的一个热点问题，涉及广大被拆迁人的合法利益。在近期州、市两级房地产行政管理部门对房地产市场秩序进行专项检查时，发现一些房地产开发项目的拆迁安置补偿合同，没有严格执行《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》所规定的等价有偿原则，有违反规定的原地段“拆一还二”合同条款，严重扰乱了都匀市甚至全州的城市房屋拆迁秩序，给城市建设带来 大的阻力，造成 坏的影响。黔南州建筑房地产开发公司在实施都匀市河滨路56号建业大厦项目时，与州疾控中心20户房改房住户签订的原地段“拆一还二”的拆迁安置补偿合同，就造成了 坏的影响。
黔南州建筑房地产开发公司通过对拆迁相关法律法规的认真学习，认识到在原地段与被拆迁人签订的“拆一还二”合同是违法行为，并在近期认真完成了整改，将原签订的原地段“拆一还二”的拆迁补偿安置合同作废，重新依法按规定签订了原地段“拆一还一”的等价有偿的拆迁安置补偿合同。当前的城市房屋拆迁，拆迁当事人往往就拆迁补偿安置很难达成一致，被拆迁人都要求过高补偿，那么，目前城市房屋拆迁补偿安置的现行法律、法规是如何规定的：
1、问：与拆迁相关仍然生效的法律、法规有哪些?
答：在我国，城市居民房屋受法律保护。目前，我国已形成以《城市房屋拆迁管理条例》为主的法规体系，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《城市房屋拆迁估价批导意见》及相关政策法规，为规范城市房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，促进地方经济快速发展，突出体现保护拆迁当事人的合法权益。
2、问：拆迁补偿的方式是如何规定的?
答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。
3、问：货币补偿的标准怎样确定?
答：《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定“拆迁补偿的方式实行产权调换或货币补偿。产权调换的面积按照被拆房屋的建筑面积计算。货币补偿的金额根据被拆房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆房屋的市场评估价格由具有房地产评估资格的机构按照《房地产估价规范》进行评估”。从实际情况看，以房屋价值作为补偿安置的标准，即符合法理的要求，也便于操作。
4、问：什么是房屋产权调换?
答：房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。
5、问：产权调换如何结算差价?
答：《城市房屋拆迁管理条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。
根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条的规定“以产权调换方式偿还的房屋，偿还建筑面积`与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价格结算结构和成新差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结合结构和成新结算。以上经过结算后应补给被拆迁人的费用，均由房屋所有权人受益;应当由被拆迁人支付的费用，由房屋所有权人支付” 上述规定，对产权调换如何结算差价，作了既明确又具体的规定。
6、问：房屋拆迁如何签订补偿安置协议?
答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
7、问：拆迁当地人达不成拆迁补偿安置协议怎么办?
答：拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《城市房屋拆迁管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
8、问：在什么情况下可以强制拆迁?
答：被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》是对《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定;增加了行政调解程序;建立了拆迁听证制度;确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则;完善了拆迁裁决的司法救济程序。
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