房屋拆迁补偿安置协议纠纷
时间：2016-05-09 16:51:02 作者：楹庭律师团
上诉人(原审被告)重庆民楠房地产开发有限公司，住重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街。
法定代理人张民洪，该公司经理。
委托代理人刘明，重庆经冠律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈凤先，男，1943年11月22日出生，汉族，医生，住重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街60号。
委托代理人刘建蓉，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人重庆民楠房地产开发有限公司(以下简称民楠公司)因与被上诉人陈凤先房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2005)石民初字第770号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，云阳县渝云房地产开发有限公司(以下简称渝云公司)，获准在石柱土家族自治县南宾镇下街五号旧城改造片区进行房地产开发，并于2004年3月取得了该片区商住楼的商品房预售许可证。原告在该片区有拆迁房屋一幢。2003年6月22日，被告的法定代表人张民洪以渝云公司下街五号片区开发项目部的名义与原告签订房屋拆迁安置协议及其补充协议。该房屋拆迁安置协议约定：(1)拆除原告的住宅84.83平方米、门面房32.7平方米及其他经营房38.03平方米，以“拆一还一”的产权调换方式补偿;(2)在石柱府发(2002)93号文件规定的各项补偿标准中，除补付经营房经营损失和提前搬迁奖外不补其他费用;(3)交房时间为基础开挖之日起一年内，超过一年一个月或协议签订后十五个月未交房视为违约，则依石柱府发(2002)93号文件按月补偿安置住宅86.56平方米、门面房85.5平方米及其他经营房35平方米，原告补给门面房面积差价一万元，不另补偿门面房及其他经营房营业损失费。此后，渝云公司实施拆迁并在原地进行施工建设。渝云公司于2004年7月经批准将南宾镇下街五号片区房地产开发权转移给有房地产开发资质的被告，其拆迁补偿安置协议的权利义务也一并转由被告承受，原告对此认可。被告再建房屋竣工验收后于2005年11月14日通知原告交付其产权调换房，因双方对还房面积及过渡期间的损失费用的计付有分歧而未能实际交付，原告也未支付其门面房的面积差价款一万元。原告家庭常住人口为五人。另查明，石柱府发(2002)93号文件规定，住宅过渡期间的临时安置补助费住户人口为五人的每月170元，门面房经济损失补助费一年内每平方米100元，其他经营房的经济损失补助费按门面房补助标准折半执行。原告对被告主张其再建房的基础开挖时间为2004年6月之事实有异议，因被告未提供相应证据证明，故基础开挖的时间不能确定，只能确定以协议签订后十五个月为交房时间，以此时间推算至2005年11月14日被告通知的交房时止迟延十二个月，按双方约定的标准计付，被告应付给原告住宅的临时安置补助费170元乘12月为2040元，门面房经济损失补助费100元乘32.7平方米为3270元，其他经营房损失补助费50元乘38.03平方米为1901.5元，共计7211.5元。
原判认为，渝云公司与原告于2003年6月22日签订的房屋拆迁安置协议及其补充协议，意思表示真实，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。渝云公司将该两份协议中的权利义务转由被告承受，原被告双方均认可，被告即成为协议一方权利义务主体。双方协议约定拆迁人对被拆迁人的补偿安置为产权调换。根据合同自由原则，双方完全可以在协议中自由约定过渡期间的损失补助标准，而无须受有关法律法规和规章中任意性规范的拘束。双方在拆迁补偿安置协议中约定超过基础开挖之日起一年一个月或协议签订后十五个月交房时，应依石柱府发(2002)93号文件规定按月补偿临时安置补助费和经营房损失补助费，被告应按此约定履行。被告应付给原告住宅的临时安置补助费、门面房经济损失补助费、其他经营房损失补助费共计7211.5元。原告诉请以产权调换房的面积为据并按两倍计付过渡期间损失的诉请不予支持。2004年11月14日通知交房后的损失，因不能确定系被告的责任导致不能交付，原告诉请补偿不予支持。举证期间届满后增加的诉讼请求，依法不予支持。被告以补充协议约定的不支付门面房及其他经营房的营业损失费抗辩原告的诉讼请求，因该约定并未否定房屋拆迁安置协议中约定的迟延交房违约时应承担支付临时安置补助费和经营房损失补助费的违约责任，故被告的抗辩理由不能成立。同时，被告以原告未补付其门面房的面积差价款一万元而主张不承担迟延交房违约责任的理由也不能成立。遂依照《中华人民共和国民法通则》 百零六条 款、 百零八条、 百一十一条、 百三十四条 款第七项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、 百零七条、 百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 款、 百三十九条等有关法律法规之规定，判决： 一、原告陈凤先与渝云公司于2003年6月22日订立的房屋拆迁补偿安置协议及其补充协议合法有效;二、被告民楠公司在本判决产生法律效力后5日内，付给原告陈凤先其拆迁房屋的临时安置补助费和经营用房损失补助费共计7211.5元;三、驳回原告陈凤先的其他诉讼请求。案件受理费1759元，其他诉讼费1759元，合计3518元，由原告负担2938元，被告负担580元。
上诉人民楠公司不服原判，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回陈凤仙的诉讼请求，承担本案的一、二审诉讼费用。其主要理由：一、原审法院认定《房屋拆迁安置协议》与《补充协议》同时全部有效是错误的，以致判决上诉人付给被上诉人拆迁房屋临时安置补偿费和经营房损失补助费错误。二、当事人在诉讼请求中并没有“确认之诉”，原判判决“原告陈凤仙与渝云公司于2003年6月22日订立的房屋拆迁补偿安置协议及其补充协议合法有效”，超出了被上诉人的诉讼请求。人民法院的判决违反了“不诉不理”的原则。
被上诉人答辩称，《房屋拆迁安置协议》与《补充协议》并不矛盾，原判认定二份协议合法有效是正确的，民楠公司就应按两协议的约定，结合石府发(2002)93文件和《重庆市拆迁管理条例》第44条之规定，应予支付陈凤先住宅临时安置补偿费和门面房、二楼营业房经营损失。原判中被上诉人陈凤先应得到赔偿的费用未能得到相应全部支持，被上诉人对此虽有不服，但经济困难，无钱缴纳上诉费，故表示服判息诉。
经审理查明，双方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。
另查明，原判认定拆迁人迟延交付住宅用房给被拆迁人的迟延期为12个月错误。经查，重建房屋基础开挖之日确无法核实，故可按双方约定的签约之日起十五个月为还房屋期限，经推定，按双方订立协议之日的2003年6月22日起计，2004年9月22日当为还房屋的最后期限，至2005年11月14日上诉人通知被上诉人协议还房屋事宜止，计13个月零22天的时间，故上诉人应当支付被上诉人住宅房屋的安置补偿费170元×13.73月≈2234元。
本院认为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补偿费。该条例第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋，造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿(即经营经济损失补助费)。据此可以理解为，不管拆迁人是否按约定时间对被拆迁人予以安置，只要在未安置前的过渡期内，均应对被拆迁人予以支付过渡期间的临时安置补助费、经营经济损失补助费。但该临时安置补助费、经营经济损失补助费是否必须支付，双方当事人可以约定，被拆迁人愿意放弃或减少该费用的，法律并不加以限制，一般应当依双方的约定。
本案双方争执的焦点在于上诉人民楠公司是否应对被上诉人陈凤先给付其违约迟延交付安置房屋期间的临时安置补偿费、经营用房损失补助费，以及该费用的多少问题。这涉及到对双方订立的《房屋拆迁安置协议》与《补充协议》的效力认定及内容理解。双方于2003年6月22日订立了《房屋拆迁安置协议》与《补充协议》两份协议，从合同所载内容看来，《房屋拆迁安置协议》只对被拆迁人的被拆除房屋结构、面积具体化，对补偿安置问题原则化但未具体化，故该协议严格说来双方就对被拆迁人的补偿安置问题未作明确约定。而双方于同日以《补充协议》的形式对补偿安置问题具体、明确，补正了前一协议没有约定的内容。
故两协议相结合，才构成一个内容明确、权利义务对等、可具操作性、履行性的较为完整的城市房屋拆迁补偿安置协议。但《补充协议》对前一协议内容作了相应的补正外，同时对前一协议部分内容作了相应的变更，故《房屋拆迁安置协议》内容与《补充协议》内容不发生冲突的，两协议内容同时适用，两协议内容有冲突的，依补充协议内容为准。双方订立的《房屋拆迁安置协议》第三项约定，拆迁人对被拆迁人的提前搬迁奖和经营用房经济损失补偿费应予支付;第八条约定，超过双方约定的还房安置时间，拆迁人构成违约，仍应按石府发(2002)93文件有关规定，按月补偿临时安置补助费和经营房损失补助费。
《补充协议》 、二条约定，拆迁人不补偿被拆迁人门面营业损失费、原经营用房损失费。根据以上内容，可以认定： 先，《补充协议》的该约定，是以拆迁人对被拆迁人超面积还房为条件的，即被拆迁人在支付较小对价的情形下，获得较多价值的安置房屋，被上诉人未提供证据证明该双方在订立补充协议时一方有欺诈、胁迫等违反合同当事人意志的行为存在，故本院只能认定该协议系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。
其次，上诉人与被上诉人所订立的《补充协议》，明确约定被拆迁人放弃门面房和二楼营业房的经营经济损失补助费，同时该经营经济损失补助费并未区分拆迁人是在协议约定的还房屋期限内还是还房期限外，故应当视为概括了整个拆迁安置过渡期限内的经营经济损失补助费。综上，足可以认定被拆迁人即本案被上诉人陈凤先通过《房屋拆迁安置协议》第八条约定，获得拆迁人违约还房期限内的住宅房屋的临时安置补助费和经营房经营损失费，但通过《补充协议》 、二条约定，放弃了营业房的经营经济损失补助费。故被上诉人请求上诉人支付门面房和二楼营业房的经营经济损失补助费的诉讼请求不能支持。对于住宅房屋的临时安置补助费问题，因为双方在《补充协议》中并未约定，依《房屋拆迁安置协议》第三条、第八条之约定，拆迁人应当对被拆迁人就协议约定的还房期限后的安置补偿费予以支付，直至拆迁人实际履行还房义务之日止。拆迁人迟延交付住宅用房给被拆迁人的迟延期为13个月零22天的时间，故上诉人应当支付被上诉人住宅房屋的安置补偿费170元×13.73月≈2234元。
综上所述，上诉人关于营业用房屋经营经济损失补助费的上诉请求成立，但关于住宅用房安置补助费的上诉请求不成立。原判认定事实有误，适用法律部份不当，应予部份改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》 百五十三条 款第(三)项，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条 款，《中华人民共和国合同法》第六十条 款、第七十七条之规定，判决如下：
维持重庆市石柱土家族自治县人民法院(2005)石民初字第770号民事判决 、三项;变更第二项为“上诉人民楠公司在本判决生效后五日内付给被上诉人陈凤先被拆迁住宅房屋的临时安置补助费2234元”。
一审案件受理费1759元、其他诉讼费1759元，合计3518元，由上诉人民楠公司负担1759元，被上诉人陈凤先负担1759元;二审案件受理费1759元、其他诉讼费1759元，合计3518元，由上诉人民楠公司负担1759元，被上诉人陈凤先负担1759元。
本判决为终审判决。
本判决一经送达即发生法律效力，当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，自本判决送达之日起，权利人可以向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期限，当事人一方或双方是自然人的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
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