规划局称城中村改造不能一味建楼
时间：2016-05-09 16:52:08 作者：楹庭律师团
提要：市规划局局长王东透露，目前市政府和规划部门的意见是未来城中村居住地块的容积率一定要有限制，不能一味建高楼，拆了旧城中村又建成新的城中村。
为了实现亚运会前的清拆任务，广州城中村改造正在紧锣密鼓地推进，林和村、琶洲村等改造项目的容积率日前陆续出炉。值得注意的是，这批城中村改造规划中的容积率普遍较高。这不禁让人联想，未来由北到南，广州新中轴线及周边区域中，这些曾被认为是城市毒瘤的城中村，是迎来破茧化碟的重生，还是沦为密集压抑的“石屎森林”。
市规划局局长王东透露，目前市政府和规划部门的意见是未来城中村居住地块的容积率一定要有限制，不能一味建高楼，拆了旧城中村又建成新的城中村。
现象：自主改造项目容积率达6.21
广州计划在10年内改造138条城中村。上一次政府部门做出类似计划还是在10年前，但由于城中村改造成本高、难度大，改造工作进展缓慢。
2007年，猎德村开拆才迈出了引入市场力量参与改造的 步。但猎德村还是由政府主导拆迁和建设，开发商并不直接与村民接触。日前公布的天河北林和村的改造方案，则开创了广州由城中村自主改造的新模式。据了解，林和村经过选择，最终与香港知名地产商新鸿基达成改造协议，此前新鸿基也参与了猎德村的商业项目开发。
林和村改造项目总占地面积约6.5万平方米，可建总建筑面积40万平方米左右，改造后将建起14栋高层住宅。林和村经济改制公司负责人日前透露，原计划村民回迁房建45-46层，但由于核算出来的回迁面积比原来多出不少，因此只能将楼层建高到49层。由此，该项目的容积率也由5 .69调整为6.21。据了解，一般的高层建筑容积率都在5左右，容积率过高将带来居住人口增加，楼层高度增加等一系列问题。
林和村改造项目的开发商新鸿基地产相关负责人表示，广州林和村旧改项目，是广州目前改造的9个城中村最优质的，计划将该区域打造成一个全新、具有代表性的优质住宅社区，对天河区在商业、商贸、外资总部的配套支持产生积 作用。
隐忧：新中轴线上现三段高峰
高容积率的城中村改造，还不仅仅林和村一个项目，从广州新中轴线由北向南望去，今后将有林和、猎德、琶洲三个城中村项目都具有高楼层建筑。曾经低矮密集的城中村经过这一轮改造将拔地而起，形成三个建筑高峰。
在珠江新城，猎德村的安置复建房建设已经接近尾声。据了解，2007年猎德村卖地筹集了46亿元资金，如今，规划建设拆迁安置房的桥东区地块已经矗立起37幢25至42层的村民安置住宅。
猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。很多经过此地的市民都反映，猎德村改造后的建筑太密了，一排排复建房沿江而立，甚至被人戏称为“站立”起来的城中村。
记者从广州市规划局获悉，在一周前刚刚通过市规委会审议的琶洲员村地区控制性规划中，涉及的石东、棠下、棠东等城中村一些地块的改造容积率也高达5.5。
广州市“三旧”改造工作办公室主任丁强日前在市规划局会议上解释了为什么自己支持琶洲村改造5.5容积率的方案。他说，过去因为征地而给村民打的白条太多了，总说以后再补，这次不如趁着“三旧”改造，一次性都补给村民，“反正都是要画句号，不如把这个句号画得圆一点，索性把容积率提高到5.5”。
丁强还解释说，按照估算，琶洲员村控规涉及的城中村改造，每户补偿面积大概是140平方米，低于240-280平方米的新标准，如果还按照老指标，就只能靠货币补偿，但是，每平方米给村民三四千元，谁愿意要?而通过实物补偿的方式、多给面积的方式，更容易推进改造的进程。
未来：改造要实现多村大平衡
据广州市三旧办相关负责人介绍，城中村改造以往采取的是“倒算容积率”的方式，每个改造项目根据拆迁补偿总量计算出改造成本，再根据土地出让市场某个时点的楼面地价倒算出改造地块的容积率。
“倒算容积率是在每个城中村改造项目中自己平衡，容易造成个别项目容积率畸高。”上述负责人指出，广州市将建立城中村改造专项资金，对于无法实现经济平衡的城中村也要控制容积率，由其他取得较好土地收益的村填补改造缺口。也就是说，城中村改造不再每个村自己实现经济平衡，而是要多个村实现“大平衡”。
■部门说法
白云城中村改造将尝试新做法
对于城中村容积率问题，市规划局局长王东表示，目前市政府和规划部门的意见是未来城中村居住地块的容积率一定要有限制，不能一味建高楼，拆了旧城中村又建成新的城中村。“这不仅跟现在广州提倡的宜居城市相差太远，而且一旦高楼建起来了，未来再拆起来就更难了。”
据介绍，在高容积率改造方案的形成过程中，目前的做法是规划、国土、建委等部门派出一个处进驻，委托这些进驻的人行使审批权。为了提高效率，一般是进驻的人员和村及区里的有关人员一起做改造方案，在不超过现有的控规情况下，由进驻的工作人员负责审批即可，但如果超过控规的话，还是要经过规划委员会进行审议。
王东还表示，“现在的一个解决思路是住宅尽量压低，设定一个容积率上限，比如说设在5左右，这个上限绝对不准超，同时把村民的利益通过商业来弥补，因为目前很多住宅村民是出租出去的，那就做一个商业区你出租出去，或者你去入股;另一个思路是把改造从一个村统筹上升到一个区域的统筹，下一步白云区的城中村改造会尝试这种方式，这个区域里好几个村一起做，那就有可能这个村的回迁房就不放在本村了，放在一个更大的地方去建。”
项目 容积率
林和村 6.21
猎德村 桥东区5.2 桥西区7.98
琶洲员村地区 一些地区为5.5
■专业PK
城中村改造是否应该控制容积率?高容积率将给城市景观带来哪些影响?在这一轮三旧改造的热潮中，这些关系到城市发展格局的重要问题引人深思。专业学者昨日对城中村改造的容积率问题各抒己见。
支持方
中山大学地理科学与规划学院教授、原珠江新城总规划师袁奇峰：
林和村容积率是可承受的
从节约集约利用土地的角度来看，高容积率可以反映土地区位的价值。但另一方面，高容积率给政府的公建配套带来很大挑战，要看市政配套的具体情况。在香港，单一地块容积率可以达到19，但这个地块肯定需要很多公园和绿地作为配套。
目前的改造格局可能造成旧城人口进一步的集聚，给道路等公共设施造成压力，要对具体地块具体评估。比如，林和村旁边就是火车东站前广场，从这个角度看，林和村的容积率高一些也是可以承受的。
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：
向天要地可改善人居环境
不用担心容积率过高，关键还要看建筑密度。一个地块如果全部用来盖房子，那么其建筑密度就是100%，这样容积率6就需要建6层楼房。但如果建筑密度只有20%-30%的话，楼层就要建到40多层。低建筑密度和高楼层建筑可以拉开楼间距，腾出更多的绿地和公园，这方面，香港已经做得很成熟。实际上是向空中要地，可以改善人居环境。
对于人口密度的担心，要考虑城中村改造前后人口居住结构的变化。以前城中村人均居住面积很小，一套宅基地房容纳的人很多，而改造后每套商品房住的人数有限，所以人口密度不太可能增加很多，人口素质也会有很大改观。此外，天河北商圈也需要人们集中居住支撑商业氛围。
反对方
广州大学广州发展研究院院长杨宏烈：
搞高层建筑要尊重历史地标
高层并不适合人们居住，现代化并不意味着高层居住。广州城中村改造缺乏对传统和历史的保护，不一定都要改成高楼大厦，比如现在琶洲村的改造将超过琶洲塔，形成合围之势，这是对历史景观的不尊重，就像六榕寺的塔被城市建筑包围起来一样。要搞高层建筑可以离琶洲塔远一点，尊重广州的这个历史地标。
高层建筑太多了就会给人们带来压抑感，高层建筑多了之后形成深井的合围，从下面往上面看，像住在山谷里。城中村改造不要总看经济平衡、土地平衡、拆补平衡，求得一时的平衡并不是长远利益，长远应该追求适宜居住的环境和舒服的生态，为了赚钱的目标都是短期的。
广东省房协理事赵卓文：
开发强度高致楼盘品质下降
城中村改造如果选择高容积率将造成土地开发强度非常高，这会给周边地区带来负面影响，比如交通承载力、公共配套有可能因为高开发强度而跟不上。原来住1万人的地方，改造后住3万人，这样容易造成楼盘综合品质下降，这样改了还不如不改。
本版采写：
本报记者 王卫国 魏凯
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