官方推政策包促农民购房 加大拆迁货币补偿比例
时间：2016-04-07 10:59:15 作者：楹庭律师团
《经济参考报》记者从权威人士处获悉，在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。据悉，政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度。
业内人士认为，目前库存高企的多为三四线城市，因此对于价格相对容易承受的地区，支持农民购房是扩大购房人群的有效措施。但需注意的是，目前对于农民购房后的贷款风险补偿机制并不健全，因此农民购房后还款执行难度较大。另外，购房农民的户籍与其原有宅基地与耕地的矛盾如何处理解决，也是目前面临的问题 。
发力 促进农民购房是主要着力点
据权威人士透露，高库存已成为阻碍房地产业发展的绊脚石，这也是11月中旬中央层面时隔两年后再次定调化解房地产库存，促进房地产业持续发展的主要原因。
上述人士表示，在定调去库存后短时间内，住建部便召集了地方相关部门负责人进京，确定去库存政策指导方向，并明确要求各地健全每日向住建部汇报销售数据的机制。
“这次培训内容主要是针对地方应如何推动房地产销售，其中促进农民购房是政策的主要着力点。”上述人士透露。住建部指出地方政府应加大对农民在中小城市、城镇 次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时，部里要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。
“此外，对于拆迁的补偿方式做了很大改变。”上述人士表示，此前地方拆迁大多以原地回迁为主，但现在要大幅提高拆迁货币补偿的比例，对于库存特别高的城市，要求全部使用货币补偿方式，对于棚户区改造、保障房也做出相似的要求。
除去库存政策外，住建部还指出未来要加强对于商品房的管理。上述人士介绍，地方将加大新房和二手房的网签普及力度，加强交易管控，把握库存数据。
河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示，据初步统计，在县级城市购房群体中，农民购房占七成以上，部分县城超过八成。促进农民进城购房，有利于加快消化库存，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化，也是稳增长、保态势、惠民生、防风险的综合战略举措。
实操 多地推进购房补贴助力去库存
9日，杭州市富阳区人民政府印发通知，规定了富阳区购房补贴的优惠政策，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。而对于高学历者，补助增加。本科、硕士、博士补助比例分别为购房款的1.5%、3%、10%，额度分别不超过3万元、5万元、10万元。对于“151人才工程”人选、特殊津贴人员补助不超过20万元，而中国科学院院士、中国工程院院士等 级专业人才，实行“一事一议”办法执行或一次性补助80万元。
8日，安徽滁州表示，随着近年供需关系发生变化，住房空置增加，为解决这一矛盾，滁州市将大力推进住房保障货币化工作。从2016年起，除结合外来务工人员居住数量及乡镇教师周转需求新建少量公共租赁住房外，滁州市将推行通过市场收购、长期租赁等方式筹集公共租赁住房房源，满足本地困难家庭基本住房需求，提高住房保障效率。
对于困难家庭住房同样采取货币化保障。对补贴保障范围和财产等准入标准建立动态调整机制，适当放宽保障条件，降低准入门槛，进一步扩大保障覆盖面，推行货币补贴和实物保障并举。棚户区方面，也将引导居民按照“同地段、同面积”原则，进行货币化安置。
此外，加大农民购房支持力度，也成为新政的主要方向。10月22日，河南省人民政府办公厅发布《关于促进农民进城购房扩大住房消费的指导意见》指出，鼓励有条件的县(市、区)政府对农民和外来人员进城购买 套商品住房，给予一定比例的购房补贴，或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。2015年至2017年省级财政每年安排不少于3亿元资金，对政策落实较好的县(市、区)给予奖补支持。
随后，洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。以洛阳为例，自今年12月1日至明年2月29日，农民及外来人员市区买房可享多项优惠。购买普通商品住房，可享受缴纳契税的100%补贴。对非市区户籍人口，在上述时间内购买普通商品住房，可享受按揭贷款 年全额贴息。
濮阳方面，自12月3日起，濮阳市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。另外，农民进城购房 付款比例、贷款利率执行最低标准，由濮阳市财政部门出资5000万元，市政府在市房地产管理中心设立住房担保机构，实施农民购房担保，为农民进城购房贷款提供风险分担或缓释措施。
隐忧 机制不健全贷款执行难度较大
一位地方房管负责人表示，现阶段地方政府也在加快研究去库存的政策，但在经济下行压力较大的背景下，财政吃紧，给予农民大幅度的购房补贴不太现实。因此，政策设置难度较大。“其实对于农民来说，有钱在城市买房的已经购买，剩下未买的人群中，给予政策支持后有能力购买的只占少数，大多数属于给补贴也买不起的。”他说。
“其实在购房后面临的问题更多。”上述负责人表示，对于农民进城购房后，户籍、医疗、教育等公共服务保障的跟进需要大量财力支持，对地方财政水平要求较高。另外，对于其在原农村拥有的宅基地与耕地的处置方式也 为难定。
对此，李学军表示，河南省制定政策时对此已有考虑，现阶段是农民进城购房后权益不受影响。“农民进城购房取得居住证后，对原有宅基地的使用权、土地承包经营权和集体经济收益等权益保持不变。另外，农民子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，由所在县(市、区)教育部门统筹安排入学，学校不得拒绝，不得收取政策规定外的额外费用。”
户籍方面，李学军介绍，农民在县城或乡镇所在地购买商品住房的，可自主选择在原籍或购房所在地申请城镇居民常住户口，申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可随迁进城办理城镇居民常住户口。
但值得注意的是，地方银监部门在接受《经济参考报》记者采访时指出，现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全，贷款执行难度较大。另外，土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定，因此，贷款还款监督执行较为困难。
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