开发商如何取得国有土地-楹庭拆迁律师
时间：2019-08-13 17:23:51 作者：楹庭律师团
房地产开发企业获得国有土地运用权的规律途径有：出让、划拨、转让。
一、以出让方法获得国有土地运用权
1、内在：土地运用权出让，是指国家将土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。
2、出让方法：投标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地运用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文明、卫生、体育用地五十年，商业、游览、文娱用地四十年，概括或许其他用地五十年。
(一)以投标拍卖挂牌方法出让土地运用权
投标拍卖挂牌出让土地运用权规划：
(1)供应商业、游览、文娱、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞赛要求的工业用地;
(2)其他土地供当地案发布后一宗地有两个或许两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地运用权改动用用处，《国有土地划拨决定书》或规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地运用权转让，《国有土地划拨决定书》或规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地运用权改动用处，《国有土地划拨决定书》或规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;
(6)规律、法规、行政规则清楚应当投标拍卖挂牌出让的其他现象。
(二)以协议方法获得国有土地运用权
(1)协议出让国有土地运用权规划
出让国有土地运用权，除按照规律、法规和规章的规则应当选用投标、拍卖或许挂牌方法出让，方可选用协议方法，首要包括以下情况：
A、供应商业、游览、文娱和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用处的土地，其供当地案发布后同一宗地只需一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地运用权央求处理协议出让，经依法附和，能够选用协议方法，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租借合同》、规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权从头揭露出让的在外;
C、划拨土地运用权转让央求处理协议出让，经依法附和，能够选用协议方法，但《国有土地划拨决定书》、规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权从头揭露出让的在外;
D、出让土地运用权人央求续期，经审查准予续期的，能够选用协议方法。
(2)禁止性规则
A、以协议方法出让国有土地运用权的出让金不得低于按国家规则所确认的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增制造用地的土地有偿运用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规则应当交纳的有关税费之和，有基准地价的区域，协议出让最低价不得低于出让地块所在等级基准地价的70%。低于最低价时国有土地运用权不得出让。
二、以划拨方法获得国有土地运用权
1、内在：土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法附和，在土地运用者交纳补偿、组织等费用后将该幅土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用的行为。即划拨土地运用权不需要运用者出钱购买土地运用权，而是经国家附和其无偿的、无年限束缚的运用国有土地。但获得划拨土地运用权的运用者依法应当交纳土地运用税。
2、年限：以划拨方法获得土地运用权的，除规律、行政法规还有规则外，没有运用期限的束缚。虽然 无偿获得划拨土地运用权没有年限束缚，但因土地运用者搬家、落幕、吊销、破产或许其他原因而停止运用土地的，国家应当无偿回收划拨土地运用权，并可依法出让。因城市制造发展需要和城市规划的要求，也能够对划拨土地运用权无偿回收，并可依法出让。无偿回收划拨土地运用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家悉数，但应根据实践情况给予恰当补偿。
3、以划拨方法获得国有土地运用权的现象：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规则，下列制造用地的土地运用权，确属必需的，能够由县级以上人民政府依法附和划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的动力、交通、水利等项目用地;(4)规律、行政法规规则的其他用地。以划拨方法获得土地运用权的，经主管部门挂号、核实，由同级人民政府公布土地运用权证。
4、转让、租借、典当的束缚性规则：划拨土地运用权一般不得转让、租借、典当，但契合法定条件的也能够转让、租借、典当：即土地运用者为公司、企业、其他组织和个人，拥有土地运用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府附和其出让并补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交出让金。未经附和私行转让、租借、典当划拨土地运用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方法获得国有土地运用权
1、内在：土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再搬运的行为，即土地运用者将土地运用权单独或许随同地上建筑物、其他附着物搬运给别人的行为。原具有土地运用权的一方称为转让人，接受土地运用权的一方称为受让人。
2、转让方法：包括出售、沟通和赠与等。
3、禁止性规则：未按土地运用权出让合同规则的期限和条件出资开发、运用土地的，土地运用权不得转让。
4、年限：土地运用者通过转让方法获得的土地运用权，其运用年限为土地运用权出让合同规则的运用年限减去原土地运用者已运用年限后的剩余年限。
5、“房地一同搬运”：土地运用权转让时，其地上建筑物、其他附着物悉数权随之转让。地上建筑物、其他附着物的悉数人或许共有人，享有该建筑物、附着物运用规划内的土地运用权。土地运用者转让地上建筑物、其他附着物悉数权时，其运用规划内的土地运用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的在外。
6、土地运用权转让价格显着低于市场价格的，市、县人民政府优先购买权。土地运用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府能够选用必要的方法。
一、以出让方法获得国有土地运用权
1、内在：土地运用权出让，是指国家将土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。
2、出让方法：投标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地运用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文明、卫生、体育用地五十年，商业、游览、文娱用地四十年，概括或许其他用地五十年。
(一)以投标拍卖挂牌方法出让土地运用权
投标拍卖挂牌出让土地运用权规划：
(1)供应商业、游览、文娱、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞赛要求的工业用地;
(2)其他土地供当地案发布后一宗地有两个或许两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地运用权改动用用处，《国有土地划拨决定书》或规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地运用权转让，《国有土地划拨决定书》或规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地运用权改动用处，《国有土地划拨决定书》或规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权，实施投标拍卖挂牌出让的;
(6)规律、法规、行政规则清楚应当投标拍卖挂牌出让的其他现象。
(二)以协议方法获得国有土地运用权
(1)协议出让国有土地运用权规划
出让国有土地运用权，除按照规律、法规和规章的规则应当选用投标、拍卖或许挂牌方法出让，方可选用协议方法，首要包括以下情况：
A、供应商业、游览、文娱和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用处的土地，其供当地案发布后同一宗地只需一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地运用权央求处理协议出让，经依法附和，能够选用协议方法，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租借合同》、规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权从头揭露出让的在外;
C、划拨土地运用权转让央求处理协议出让，经依法附和，能够选用协议方法，但《国有土地划拨决定书》、规律、法规、行政规则等清楚应当回收土地运用权从头揭露出让的在外;
D、出让土地运用权人央求续期，经审查准予续期的，能够选用协议方法。
(2)禁止性规则
A、以协议方法出让国有土地运用权的出让金不得低于按国家规则所确认的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增制造用地的土地有偿运用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规则应当交纳的有关税费之和，有基准地价的区域，协议出让最低价不得低于出让地块所在等级基准地价的70%。低于最低价时国有土地运用权不得出让。
二、以划拨方法获得国有土地运用权
1、内在：土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法附和，在土地运用者交纳补偿、组织等费用后将该幅土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用的行为。即划拨土地运用权不需要运用者出钱购买土地运用权，而是经国家附和其无偿的、无年限束缚的运用国有土地。但获得划拨土地运用权的运用者依法应当交纳土地运用税。
2、年限：以划拨方法获得土地运用权的，除规律、行政法规还有规则外，没有运用期限的束缚。虽然 无偿获得划拨土地运用权没有年限束缚，但因土地运用者搬家、落幕、吊销、破产或许其他原因而停止运用土地的，国家应当无偿回收划拨土地运用权，并可依法出让。因城市制造发展需要和城市规划的要求，也能够对划拨土地运用权无偿回收，并可依法出让。无偿回收划拨土地运用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家悉数，但应根据实践情况给予恰当补偿。
3、以划拨方法获得国有土地运用权的现象：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规则，下列制造用地的土地运用权，确属必需的，能够由县级以上人民政府依法附和划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的动力、交通、水利等项目用地;(4)规律、行政法规规则的其他用地。以划拨方法获得土地运用权的，经主管部门挂号、核实，由同级人民政府公布土地运用权证。
4、转让、租借、典当的束缚性规则：划拨土地运用权一般不得转让、租借、典当，但契合法定条件的也能够转让、租借、典当：即土地运用者为公司、企业、其他组织和个人，拥有土地运用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府附和其出让并补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交出让金。未经附和私行转让、租借、典当划拨土地运用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方法获得国有土地运用权
1、内在：土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再搬运的行为，即土地运用者将土地运用权单独或许随同地上建筑物、其他附着物搬运给别人的行为。原具有土地运用权的一方称为转让人，接受土地运用权的一方称为受让人。
2、转让方法：包括出售、沟通和赠与等。
3、禁止性规则：未按土地运用权出让合同规则的期限和条件出资开发、运用土地的，土地运用权不得转让。
4、年限：土地运用者通过转让方法获得的土地运用权，其运用年限为土地运用权出让合同规则的运用年限减去原土地运用者已运用年限后的剩余年限。
5、“房地一同搬运”：土地运用权转让时，其地上建筑物、其他附着物悉数权随之转让。地上建筑物、其他附着物的悉数人或许共有人，享有该建筑物、附着物运用规划内的土地运用权。土地运用者转让地上建筑物、其他附着物悉数权时，其运用规划内的土地运用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的在外。
6、土地运用权转让价格显着低于市场价格的，市、县人民政府优先购买权。土地运用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府能够选用必要的方法。
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