你家的房子是违章建筑吗？这8种情况不能被认定违章建筑！

 

李先生咨询我们，说他们村在公路两边统一建了门面房。前几个月他家也在这些门面房旁边盖了房子。相关部门的工作人员来了，说正在盖的是违建。想知道他家的房子是违章建筑吗？

 

一、违章建筑有哪几种类型？

 

违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书），在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。

 

（一）未经批准在承包地、宅基地等集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，并且该土地使用权是通过农民私自转让取得的。

 

（二）没有取得建设工程规划许可证，或者虽然取得建设工程规划许可证，但没有按照批准范围、内容施工的。

 

（三）在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物和构筑物。

 

 

 

 

 

（四）占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物。

 

（五）在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台自建的建筑物。

 

（六）未经批准在过道、马路边、公共绿地、人行道等土地上搭建的棚亭、房屋等。楹庭认为李先生家在公路边私自盖的房屋，可能属于这种情况。村里盖房子可能已经有了合法手续，然而李先生没有合法手续，其所盖的房屋可能涉及违法建筑问题。

 

二、这8种情况不能被认定违章建筑。

 

第一种、2008年以前建造、翻建、扩建的房屋，有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书。或者相应的职能职权部门确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建的。

 

 

 

 

 

第二种、招商引资企业，经具有建筑合法性审批权的政府或职能部门同意兴建的建筑，不能被认定为违章建筑。

 

第三种、我国的《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。1986年《土地管理法》实施之前建造的农村土地房屋，不能被认定为违章建筑。

 

第四种、土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并取得符合当时法律规定的相关证照。符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，根据《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

 

第五种、楹庭认为按照我国《城乡规划法》相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改正或补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，可以补办手续，不能随便认定为违章建筑，应该给其改正或限期改正的机会。

 

第六种、有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括老旧改小区）所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑物没有相应的手续，这种情况也不能随便认定为违章建筑。从政府手中直接买断土地使用权及地上建筑物，不能被认定为违章建筑。

 

 

 

 

 

第七种、如果取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，也不能认定为违章建筑。因为取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，可以补办延续的。

 

第八种、用于农业生产的农村土地承包地，或利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。也不能随便认定为违章建筑。

 

 

作者：楹庭拆迁律师团