租无证房屋经营养殖场，遇征地拆迁难求补偿

案情事实

　　某养殖场在其租赁的集体所有土地上建有4836.92平方米猪舍等房屋用于经营，其中经登记的有证房屋面积为1703.92平方米，所有权人系出租方某居委会;其余房屋为没有所有权证的无证房屋。某市某区人民政府在相关地块拆迁过程中强制拆除了涉案房屋。某养殖场为此提起诉讼，市中院经审理判决确认某区政府的上述拆除行为违法;并判决某区政府赔偿某养殖场经济损失。同时，市中院认为涉案房屋及附属设施不属于行政赔偿范围，某养殖场可根据《城市房屋拆迁管理条例》主张涉案房屋拆迁补偿安置的权利。针对某养殖场于2008年6月提出的房屋拆迁补偿安置裁决申请，某市房管局同月依据《拆迁裁决规程》中房屋已经灭失应不予受理裁决的规定，作出《不予受理决定书》。某市房管局后先终止又再次作出《不予受理决定书》，但又于2011年3月撤销，并于同日受理了某养殖场的拆迁裁决申请。2011年10月，某市房管局以评估公司就涉案房屋出具的《初步评估报告》为根据，作出《房屋拆迁补偿安置裁决书》。但在之后的上诉及再审后，省高院裁定撤销该《房屋拆迁补偿安置裁决书》，某养殖场认为这导致自己的房屋及附属设施的补偿问题无法解决，故再次提起诉讼，请求判决某区政府赔偿其因被违法拆除所致的各项损失。

律师分析

　　在本案中，某养殖场哥虽然是经批准且有工商营业执照的企业。但其涉案部分房屋证上登记的所有权人为某村村民委员会，也就是说某养殖场不是该部分房屋的合法产权人，其余部分的房屋没有房屋所有权证，某养殖场也提供不出其他能证明该部分房屋为合法建筑的证据。因此，崇川区政府强制拆除绿康养殖场房屋的行政行为违法，但养殖场也不能主张被拆除房屋的赔偿问题。养殖场主可以通过其他渠道争取自己对本案所涉及的房屋享有产权或者有其他实体上的权利，这是基于某养殖场作为承租方与出租方之间的民事纠纷的救济。也就是说，对于补偿，养殖场主可以就房屋租赁合同的约定向土地的所有权人也就是某村委会请求。所以企业主在订立房屋租赁合同时，应注意对承租人装修装饰和扩建房屋相关事宜作出明确约定，保证企业主的所有在土地和房屋上的建设取得出租人同意，还要尽量细化面临征地拆迁时承租方的合同解除权内容并对拆迁补偿款的分配作出明确的约定，这样才可以最大限度地保障在征地拆迁问题中自己的利益不受损失。

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相关法规

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 “市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”