广州城中村改造五大优惠
时间：2016-05-09 17:03:13 作者：楹庭律师团
即将出台的《意见》中明确，广州城中村改造的总体工作目标是：计划用10年左右的时间基本完成138条城中村的整治改造任务，其中位于重点功能区的52条全面改造的城中村计划用3—5年时间完成改造，这其中又有9条城中村需要在亚运会召开前完成清拆。
“土地政策方面，广州将对全面改造项目给予政策‘松绑’。”广州市国土房管局局长谢晓丹指出，《意见》将广州整治改造城中村分为两类模式，一类是对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条城中村，按照城市规划要求，合理整合周边土地资源，以整体拆除重建为主实施全面改造。另一类模式是综合整治类，对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的86条城中村，在基本不涉及房屋拆建的基础上，以改善城中村的居住环境、完善公共服务配套设施为主要内容，清拆违章、抽疏建筑，打通交通和消防通道，实现三线下地、雨污分流，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。
据介绍，《意见》已于今年8月17日经市政府常务会议审议通过，此后又作为“三旧改造”政策的配套文件 ，于9月28日经市政府常务会议审议通过。目前计划于其他3份“三旧改造”文件一并以市委、市政府的名义出台，预计将在12月上旬正式出台。
优惠一：登记国有土地按现状确定
广州市国土房管局介绍，《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地;允许现状出让和“熟地”出让;对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接按现状确定地类，也就是说，整体改造的城中村中，现实中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。
优惠二：村自主改造可协议出让土地
特别值得关注的是，《意见》中 次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地纯收益的60%将用于支持村集体发展。
对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。
优惠三：不足基准面积可补差价
关于拆迁补偿安置政策，今后广州城中村改造将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿安置方式，对合法面积实行“拆一补一”。参照深圳、西安等城市的做法，允许区和村依实际确定拆迁补偿基准面积，村民的拆迁房屋建筑面积不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积予以补偿安置。而对于超过基准面积的部分按建安成本价货币补偿。复建安置房建设将实行村民自住房屋与经济性租赁房屋另址分开建设的方式。
优惠四：安置房转变土地性质后可买卖
在昨日视察中，人大代表普遍关注安置房能否上市交易的问题。广州市国土房管局副局长黄文波对此指出，村民 先要决定是否将安置房的土地性质从集体建设用地转为国有土地，这个遵循村民自愿的原则。
据介绍，广州城中村改造的过程中尝试了一种新的做法：由村民自己选择决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。对于转为国有土地的房屋，只要补缴土地出让金后可以进入市场转让，如果是保留原集体用地性质，则不能入市买卖。
市国土房管局局长谢晓丹说，安置房转为国有土地和保留为集体用地对于村民来说各有利弊。转为国有土地获得房产证后，上市买卖，但住宅用地的使用期限为70年。如果保留为集体用地性质，则没有使用年限的限制，但不能进行买卖。
猎德村李方荣书记称，该村绝大多数村民都不愿将安置房转为国有土地性质，但也有部分村民由于分得多套安置房，希望转让多余的房屋变现，这样就可以通过补交地价的方式转变土地性质。据了解，猎德村获得补偿面积最大的一户有2000多平方米，如果改为国有土地，按照目前房价，该户村民的“身价”将高达4000多万元。
优惠五：转售安置房补交地价打五折
黄文波昨日还 次透露，城中村改造安置房上市转让补交地价可以享受五折优惠。按广州现行土地出让金计收标准，过户时要按所在地段住宅基准地价的30%计收土地出让金。比如琶洲磨碟沙地段基准地价标准约2500至3000元/平方米，安置房过户需缴交地价约750至1000元/平方米，但按照这份针对城中村改造的新优惠政策，只需交325—500元/平方米的地价。
对此，市人大代表、华南师范大学法学院副院长陈雪表示，安置房转为国有建设用地性质后，村民可以通过房屋转让获得可观的经济效益，但是对于同一栋楼的大多数居民来说，房屋不仅是安身立命之所在，也是稳定的私人财产，希望房屋代代相传的观念根深蒂固，因此对于大部分村民来说仍希望房屋建地为集体建设用地性质，这样一来，就势必会对希望房屋出让的村民利益受损。她表示“整一栋楼只有一种用地性质比较死板”，她建议能否尝试对同一栋楼里的住户分别确权，让村民有更多的选择。广州市国土房管局回应表示，具体方案还在制定中。
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