住改非的补偿

住改非也叫作住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势，在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。
 
对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式:
 
(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
比如湖北省《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定:“征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定。”
 
(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策
比如浙江省丽水市《庆元县E19 -23东门巷地块“住改非”认定规则》规定:“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。
 
(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同
江苏采用参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同的补偿标准。此种补偿标准比较常见，如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提-般相 同，取得工商营业执照持续经营、持续纳税一定时间。 对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。
 
(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿
在《张家界市城市房屋拆迁管理办法补充规定》中，规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上，上浮，但此前提必须是在2007年之前住改非。此时间点之后除临道路第一层外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。
 
(五)采用混合标准
比如重庆市《城口县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定:“(一)临街底层住改非房屋，以被征收房屋实际作为门市经营的面积，参照同地段门市进行补偿安置。并按规定给予停产停业损失补偿。(二)其他住改非房屋，选择产权 调换的，以实际用于经营的面积按1:1 (征收面积:还房面积)的比例实行住宅产权调换;选择货币补偿的，以实际用于经营的面积按同地段住宅评估价格的1:2进行补偿。并按规定给予停产停业损失补偿。”
 
对于住改非的补偿方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于这些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。实际上，大多数的住改非都采用第一种补偿方式按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定。需要指出的是，通常情况下，房屋的用途由以下原则确定:房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准;所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准;产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。住宅改成商业用途的，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定，因此擅自改住宅为商业用途的不被视为住改商。