企业因低效用地面临征收，补偿低怎么办?律师：应该这么办

江苏徐州某企业主来楹庭律所咨询律师关于拆迁补偿相关的法律问题，路永强律师团队接待了企业当事人并进行了现场答疑。据了解该企业属于工业园区企业，主要从事全屋定制业务。由于之后企业规模的扩大，厂房的面积也逐渐增加，出现了一大部分房屋是有房产证，还有一部分是后来新建的无证房屋的情况。

　　现在面临着拆迁，征收方给的补偿低，不仅是无证的面积，还有有证的土地面积也补偿低，那么这种情况应该怎么办呢?路律师针对这个案例给大家简单的分析和探讨。

　　其实这类的案子目前在江苏、浙江好几个省份还是比较突出的，虽然有土地证，有房产证，手续都很齐全，但是遇到国家征收，相关部门给的补偿是非常低，他们相关部门给出的说法是低效用地。土地属于低效用地，因为该企业的产业不属于高精尖产业，纳税额也不属于特别高，所以属于低效用地，然后要进行征收。

　　从几个方面来分析一下，关于低效用地的征收，在法律层面是没有的。只有政策性的规定就是国土资源部在2016年左右关于低效用地的文件，但是在法律的层面从来没有。法律层面如果没有规定的，用政策文件来征收企业土地，显然是没有法律依据的。没有法律依据的事情是不能做的。

　　那么，因低效用地而征收到底是不是公共利益的需要呢?在《土地管理法》第四十五条，包括590号令也就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第八条关于公共利益都进行了一些列举。可以看下有没有低效用地的列举，没有的。低效用地不属于公共利益的需要，暂时还不能把它定为公共利益的需要，所以低效用地一般都是地方政策。

　　为了提高土地的价值，改善当地的产业大环境，符合当地的产业政策的需要，所以对这些低端的末端的企业进行一个淘汰。这个完全可以走征收，没必要起出一个名字来说走低效用地，其实咱们国家对于这种企业的产权的保护非常重视。

　　在2016年咱们国家作出了产权保护的意见，后来陆续的从保护企业家的角度、保护企业产权的角度作出了很多文件。最高院在2016年至2019年，特别是2020年、2021年一直在陆续的作出很多文件，包括作出很多典型案例在保护民营企业的产权和企业家合法权益。

　　如果真是公共利益的需要而征收房屋，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定来进行征收。对于土地的征收，根据《土地管理法》的第五十八条的规定，根据最高院2020年、2021年的典型案例，收回土地使用权应当参照土地的市场价。

　　这里说的是市场价格，并不是土地的挂牌价。市场价就是在市场上能够自由流通的价格才叫市场价。那么对于如果单征收地上房屋的，应该按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，不得低于周边类似房地产的市场价格。这是法定的权限和程序，只能按照法定的权限和程序。

　　在《优化营商环境条例》第三十一条中规定的也很明确。如果因为公共利益的需要要改变当初国有土地出让合同的约定或者要撕毁当初的一些承诺的，要按照法定的权限和程序进行，并对企业的所有损失进行补偿。

　　关于低效用地的问题，从法律层面解释得非常清楚，但是每个企业的情况不一样，每个地方的政策也不完全一样，所以各位企业主如果真的遇到了低效用地的问题，建议大家还是向专业团队进行咨询。由律师团队一对一根据企业的事实依据，然后结合法律依据和政策，制定专业的方案来解决问题，以求达到更好的维护合法权益的目的。