购买土地后无法建设?律师用3个经典案例，告诉您如何维权

　　近期，来楹庭律所咨询的企业当事人有企业遇到了拍卖购买土地后，由于规划的改变造成无法建设的问题，有房地产开发企业、有工业企业、有机械制造企业等等，让他们很头疼的是前些年打理的关系，现在越来越不好“用”，很多事情说不清讲不明，企业干着急项目就是进行不下去，眼看着每天的资金成本不断攀升。

　　在楹庭律师多年的办案实践中遇到很多这类企业通过拍卖甚至是挂牌获得一块土地之后，因为规划改变或者三通一平等原因造成无法如期建设，而比较常见的是因为规划的调整导致原先计划建设的项目不能如期的进行，有的甚至因此面临土地要收回，不让建不说征收，被拖的无奈之下看到楹庭政企纠纷500讲等相关案件分析视频后找到我们，通过专业分析之后豁然开朗，最终得以圆满解决。

　　从2015年以来，很多房地产开发类的企业找到楹庭律师，因为城市规划和调整包括城市总体规划和控制性详细规划的微调等等导致土地无法开发建设，无法达到购买土地的目的，类似的案例也有很多。下面结合楹庭律所办理过的三个经典案例来跟大家详细地分析，企业遇到这类问题应如何处理。

　　案例一：台资企业购地要建养老院，规划改变建不成。

　　北京某公司1999年购得一块商业用地，用于开发老年活动中心。该企业属于台资企业，在购买土地之后，在办理规划条件的时候发现土地的规划已经调整为绿地。众所周知，绿地是不允许进行房地产开发的，或者说老年活动中心的开发是不允许的。那么因规划调整无法办理相关的手续。问题出现后，该台商进行了信访，从2000年开始一直到2015年，15年事情没有任何进展，2015年的时候找到了楹庭律师，在制定专业的办案方案之后，律师团队整理了办案流程。

　　首先，制定了专业的调查方案，从正式签约开始展开调查取证工作。根据取得所有的证据，律师团队召开案件专家会，案件专家汇集律师、法学专家、评估师进行专业的讨论，然后制定了非诉的文件，还有法律意见书。然后启动了一些法律诉讼程序，最终获得了解决。

　　案例二：三通一平完不成，企业无法按期建设，楹庭助力得解决。

　　辽宁抚顺某液压公司主要从事液压器件的生产，有国家专利，产品可以代替德国进口的产品，填补了国家重要的空白。2012年，该企业为了扩大生产在辽宁抚顺购得一块工业土地，办理了招拍挂等相关的手续，但是在约定的合同上、约定的交易时间内没有能够交地。因为该土地上有之前遗留的拆迁问题尚未妥善解决，导致该公司不能获得接收该土地进行建设开发。因为拆迁的原因导致迟迟不能供地，因此发生了纠纷。

　　2015年左右，该企业委托我们进行处理相关事宜。依照《民事诉讼法》的相关规定，举证权利各方面都是平等的，如果根据《行政法》它是不一样的，主要的举证责任可能在主管部门。因此，我们在行政庭也就是抚顺中院提起行政诉讼，而不是民事诉讼，经历了一些波折，后来中院作出了判决书，判决有关部门违约，应当赔偿相应的违约损失。

　　案例三：20年前招商入驻，第一批下海创业者遇到征收新问题。

　　北京某食品机械加工企业，2005年通过当地有关部门招商引资与镇相关部门签订厂房有偿使用协议，以租赁的形式使用土地和厂房，合同期限至2033年。2019年北京市某区实施腾退项目，该企业在范围内，补偿方案没有达成一致。所以，相关部门就给企业下达了限期拆除通知，该企业，向我们进行咨询并进行了委托，团队介入之后，通过诉讼的方式撤销了该限期通知，化解了危机。

　　对于企业来说比较大的障碍就是举证难。由于行政协议的特殊性，很多证据作为企业是很难掌握的，比如审批文件、会议纪要文件、项目内部审批文件等等，而且涉及该类项目的部门众多，产生纠纷之后如果由企业作为举证方显然及其困难，将该类案件纳入行政诉讼受案范围之后，由于《行政诉讼法》规定被告负有举证责任，行政诉讼的司法解释也明确了被告不能提起反诉等规定的明确使得企业不再面临此类问题。

　　一、分析产生问题的原因

　　首先，各位企业主要分清产生这些问题的原因，我们在接待咨询过程当中，有的企业确实是因为自身资金不到位的原因。比如说曾接到河南某地案件，企业是因为自身资金链断了，导致不能开发建设。那么这类的问题，如果企业产生的一些损失税收等是应当进行补缴的，行政主体也应当进行征收，但是行政主体处于支持企业的角度予以免除，那就是另外一回事儿了。

　　咱们现在要解决的问题是大部分企业会遇到的问题，因为行政主体的原因，当然这里面有很多原因，比如房地产开发商是因为行政主体的市政道路没有完成，导致不能开工建设，导致土地闲置要收回。有的企业遇到的问题是规划的调整，导致土地要收回，有的是“三通一平”不能完成、不能建设要收回等等。

　　这些原因统称为因为行政主体的原因导致的土地不能建设要收回，这类问题一般要适用《土地管理法》的第58条的规定，还要适用《闲置土地处置办法》的相关规定。该办法对这类行政主体原因导致的土地收回的补偿有以下几种方式：一是进行置换，二是有偿收回，都有明确的法律规定。

　　很多企业主遇到土地收回过程当中产生的一些土地使用税等损失应当如何承担的问题，其实要分析这类的问题导致不能建设的原因应当由谁来承担，如果真的是因为行政主体的原因，比如行政主体修改规划的原因导致信赖利益受损，完全是可以通过合法的途径，要求行政主体进行补偿或者赔偿，这个都是可以的。

　　企业主一定要分清企业的损失到底属于哪一类，法律依据到底属于什么，来对每个案子进行具体的分析。所以大家遇到了类似的问题，可以寻求专业的律师团队的帮助，律师也会根据案件的实际情况进行专业的分析。

　　二、了解闲置土地相关法规

　　从实际情况看，主要有两种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置，一种是由于主管部门规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后，主管部门改变了对该区域的规划，致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是主管部门的配套建设没有如期完成。

　　《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)第十二条规定，属于主管部门、主管部门有关部门的行为以及因不可抗力造成动工开发延迟，可以协议有偿收回国有建设用地使用权。

　　在土地供应和闲置土地处置工作中，要严格落实履约责任，营造诚实守信的营商环境。要严格执行“净地”供应的有关规定。供地前要处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。

　　需要协议收回闲置土地使用权的，应当遵循协商一致和合理补偿的原则。市、县自然资源主管部门应当按照《闲置土地处置办法》的规定，在调查认定的基础上，及时告知土地使用权人有偿收回相关事宜，与当事人就收回范围、补偿标准、收回方式等进行协商。有偿收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格，由双方共同协商确定。经协商达成一致的，市、县自然资源主管部门拟定闲置土地处置方案，报本级主管部门批准后，正式签订有偿收回协议并执行。

　　三、熟悉认识信赖保护原则

　　信赖保护原则是什么?就是像这类案子都是违反信赖保护原则，侵犯信赖保护利益的一些案件。

　　所谓的信赖保护原则，就是国家和人民之间应当存在一些信赖关系，公民必须信任行政机关作出的一些决定。但是，行政机关对于这份信任和信赖要予以保护，如果确实因为公共利益的需要修改，那么要给予相对人。

　　放在上述案例中同样适用。如果是基于公共利益需要，修改城市总体规划，或者是控制，这个具体的法律依据。另外，需要注意的就是2008年的《城市规划法》，修改控制性详细规划的组织机关应当进行讨论，征求利害关系人的意见。并向原审批机关提出专题报告，经同意后可修改。

　　第50条，选址意见，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证或者乡村规划许可证作出之后再修改的，对于相对人要予以补偿。因此这个法律规定，还是比较齐全的，其他方面也有很多。

　　四、寻求专业律师团队帮助

　　首先，分析案件的成因。在行政主体进行行政管理过程当中，行政部门和作为被管理人的房地产开发商在地位上是不平等的，一个是管理者，一个是被管理者，企业由于某种心理忌惮的原因一直不敢正面的予以维权。另外，大家一直沉迷在原来的那种模式，还是找关系、托人解决这类的事情，那是不可能的。这也是造成这类案件久拖不决的一个重要原因。尤其在现在法治不断完善的环境下，很多通过关系是无法解决问题的，还是应该放在法律的框架内去解决问题。

　　其次，协调处理旧法与新法的关系，统筹旧的部门规章、地方法规同新的部门规定和地方法规的运用。这一点很重要，比如在征地拆迁案件中，很多旧的法规、旧的规章关于此类的补偿提得极少，但是，新的里面很多都提到明确要给予补偿，最高院也作出了很多的案例，我们遇到很多这样的类似案例，所以大家不用担心。

　　第三，对于这类的案件要找到核心法律关系，思路清晰，依据明确，证据充足。

　　第四、诉讼和非诉讼手段结合。因为每个案件的情况不一样，每个案件我们都会制定专门的一个维权方案。所以这里只说了一个大体的思路，遇到这样的情况，因为规划调整而使得开发企业或者其他类似的这种企业，哪怕是工业企业或者是从事商业的一些企业获得土地之后，无法正常运营建设，这样的案例情况很多，可以采用诉讼和非诉相结合的方式解决。

　　第五，遇到这样的情况大家不要着急，首先咨询专业的律师，当然也可以向我们团队进行咨询。我们有多位专家可以为大家提供详细的帮助，如果有必要也可以为大家面对面的进行沟通，提供一些办案方案达到维护咱们权益的目的。

　　五、关于如何补偿的问题

　　企业遇到类似的问题，比如说房地产开发或者其他的工业企业商业等，各类企业拿到土地之后，由于各方面的原因，有可能是因为拆迁的原因、规划的原因、政策落实的原因、环保的原因、去产能的原因等等，各项原因很有可能导致不能建设，遇到这类问题应当如何处理?

　　首先法律方面，2015年5月1日实施的《行政诉讼法》对于此类的纠纷，法院是作为行政案件来受理的。《行政诉讼法》第十二条，法院受理个人、法人或者其他组织提起的下列诉讼第11项认为行政机关不依法履行，未按照约定履行或者违法变更解除特许经营协议、土地房屋征收补偿协议的;

　　这里所说的行政协议就包括国有土地使用权出让合同，以及招商引资过程当中形成的协议等各类行政协议。所以遇到这类的问题，可以找专业的做过此类案件的，或者有经验的律师或者团队来操作，采取正确的法律途径解决相关问题。

　　国家有关部门也陆续颁布了很多文件，在2016年、2018年连续出了几个文件，比如《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》和《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》等。其中提到了主管部门在行政管理过程当中和行政相对人签订的各项协议都须履行，如果不履行的，应当进行补偿，如果确定是公共利益的需要，不能履行的要对行政相对人的所有损失予以补偿。

　　高院在2018年的文件中作出了《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》，里面也提到了怎样保护企业家合法权益，主管部门不能违反信赖保护，要树立守信践诺机制等等。因此从高院到基层各级法院对这类的案件，取得土地之后，因为主管部门的原因，导致无法建设的，高院和各级法院维护企业家，维护私有产权的力度是很大的，高院也总结了很多指导案例都是维护产权和维护企业家合法权益的。

　　因此结合本文提到的案例，如果各企业主遇到了类似的情况，取得国有土地之后，因为各种原因无法建设的，可以先咨询专业的律师或专业的团队，由律师根据每个不同的案件制定专门的针对企业的法律解决纠纷的方案，更好的保障好企业的合法权益。

　　六、参考相关的法律依据

　　法律依据

　　其一依据《土地管理法》，集体土地上建筑物如果要被征收的，只能依据《土地管理法》，只能是由省级部门或者国家相关部门才可以征收，区级行政部门或者市级部门，镇相关部门都没有征收的权利，当然也没有拆迁的权利。

　　其二，法律依据就是《城乡规划法》第64条，在城市规划区内，什么样的建筑才是违建?如果仅仅是因为建筑工程规划许可证，没有这个证就认为是违建吗?不对。因为很多建筑虽然没有这个证，但是有房产证。法律规定并不是说所有没证的都是违法建筑，只有说违反了规划，影响了对规划实施而且采取措施也不能挽救的情况下才可以拆除，其他情况下是不能拆除的。

　　补偿依据

　　补偿的依据，如果是合法的原因进入的企业，如果因为公共利益的需要征收的，应当进行补偿。补偿的依据有很多，企业征收过程当中很多建筑物作为违法建筑来认定的，在这个过程当中，一定要理清有几类：历史建筑、违法建筑和合法建筑，其实在征收过程当中往往有三类。

　　一类是有证的，所有证件齐全的合法建筑。二类是违建，比如说为了骗取有关部门的补偿，临时搭建的一些建筑，这个是坚决不予补偿的。但是还有一个原因，历史原因，比如建筑年代已经很久远了，因为有一些特殊原因，比如招商引资的原因，这类建筑是不能作为违建来处理的。高院有很多相关的指导案例，应当根据国家有关部门提出的关于产权保护制度等等这些规定，应当予以补偿。所以，在企业征收过程中，违建的认定大家一定要搞清楚。

　　所以，各位企业主遇到类似的情况，比如在企业征收过程当中，某些建筑仅仅是因为没证就认定为违建，这个肯定是不对的，不能一律的认定为违建。

　　所以，各位企业主在遇到类似的问题的时候，从法律角度、政策角度、案例角度包括本案的证据的角度出发，对案子进行一个系统的剖析，剖析完之后，咱们企业主再根据律师的分析决策，这样才能保障好自身的合法权益。

　　七、土地收回相关的法规

　　根据《土地管理法》第58条的规定，为了公共利益的需要，是可以收回土地的，那么程序是不是合法呢?先看是不是公共利益的需要，根据本案的情况，属于公共利益的需要，因为整个规划的调整属于公共利益的需要，程序上也基本做到了，有职权，有决定，程序也合法，也是属于公共利益的需要收回。

　　根据《土地管理法》第58条的规定，只有公共利益的原因才可以征收。企业的土地使用权未到期，但是主管部门要收回土地，也是要符合公共利益的需要。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第八条的相关规定。公共利益原因可以收回，不是公共利益就不可以收回。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》收回的决定须由市县级主管部门或者更高的部门作出收回决定。程序上须先进行公告、方案的制定等等，不能直接予以收回。

　　关于补偿标准，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。关于土地的补偿应当不低于土地的市场价格，可以参照最高院的一些指导案例和典型案例。只是土地的收回，不得低于土地的市场价格。

　　如果是确认收回决定违法的诉求很难成立，遇到这样的案子应当如何处理?应当申请补偿，赔偿与补偿是有很大差别，因为赔偿是违法行为引起的，补偿主要是因为合法的行为。

　　因为企业的诉求是得到自己的合法权益，如果仅仅是想阻止收回，可以确认收回的决定违法或者撤销收回的决定，企业的诉求仅是对合法权益的维护，所以诉求应当是申请补偿，对企业的损失补偿到位。同样符合《土地管理法》第58条的规定，包括《物权法》第121条的规定，以及《房地产管理法》第20条都有明确的规定。企业的土地使用权未到期之前，因为公共利益要收回的，必须予以合法的补偿。

　　另外，根据《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》以及《关于发挥审判职能保护产权的通知》上面都有明确的规定，类似的土地收回，应当予以合法的补偿。再结合最高院的一些指导案例，补偿不得低于土地的市场价。

　　各位企业主如果遇到类似的案例的时候，应当注意的几点，通过我们的办案实践总结了几个需要注意的点，楹庭律师团队从2002年开始做相关的案件。在这个过程中，国家的法律包括政策一直在不断地变化，也总结了很多非常实用的一些经验。如果补偿有异议，根据我国相关法律规定，可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼维权。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁专业律师，或者请律师介入，用专业的法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。