30倍！企业拆迁补偿为何相差这么多？律师说出了真相

　　国有土地和集体土地上房屋征收有何区别?北京楹庭律师事务所征拆律师为大家解答一下，关于国有土地上和集体土地上企业遇到征收时补偿上有什么区别?主要有三点不同，分别是：法律依据不同、征收流程不同以及补偿标准的不同。

　　1、集体和国有土地相同点

　　首先说一下，国有土地和集体土地企业拆迁有什么相同点。无论是进行国有土地征收还是集体土地征收，在征收过程中都会经历一个评估、补偿以及置换的程序。一般情况下，要确定被拆迁房屋或被拆迁的厂房的具体的补偿价值，需要有一个客观的标准。

　　客观的标准一般都是要通过评估来确定，都有补偿的具体的程序。具体程序中会有不同，但是共同点就是都会有补偿和置换，都有先补偿，后搬迁。补偿必须充分到位等等，这些原则上是相同的。不同点就是各自适应的法律是不同的，征收的权限和程序也是有很大的差别的。

　　集体土地和国有土地征收的前提，全部都是为了公共利益才能够实施征收。如果不是为了公共利益，就不得对集体土地和国有土地来征收或征用。

　　2、集体和国有土地不同点

　　1)法律依据不同

　　首先，集体土地上企业的征收和国有土地上的企业征收，所依据的法律是不相同的。

　　目前的司法实践中，国有土地上房屋征收有相应比较成熟的法律规定。而集体土地上的企业征收在立法上属于空白状态。

　　即便各个地方出台了一些关于集体土地征收的相关的规定，但也都或多或少地对企业征收的补偿缺乏相应的规定。只是规定了关于集体土地上住宅房屋以及耕地的补偿标准和计算方法。

　　国有土地上房屋征收适用的具体的法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国家可以对国有土地上的房屋进行征收，要给予相应的补偿。因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》只涉及到房屋的补偿，没有说土地怎么进行补偿。

　　《物权法》第121条规定相关的征收部门征收造成用益物权消失，应该给予你相应的补偿。这个补偿就是土地市场价格的补偿，在很多最高法院的案例里都有明确的相关记载。

　　《土地管理法》的第58条是关于国有土地收回的规定，在实践过程中，国有土地上房屋的征收，有时候并不完全按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行，而是适用《土地管理法》，按照国有土地收回的程序进行。

　　现实中存在的土地收储就是这种适用《土地管理法》的第58条规定。第58条规定了在公共利益的情况下，可以收回土地，给予补偿，补偿应该要合理，按照土地市场价格的补偿。价格评估的依据在《房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》都有相关的规定。

　　关于征收权限《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市县主管部门可以做出征收补偿决定，房屋征收决定。《土地管理法》上所讲的集体土地的征收权限，显然是高于房屋的征收的，程序也是有很大的不同。新的《土地管理法》吸收了《国有土地上房屋征收与补偿条例》比较好的程序，比如社会稳定风险评估，补偿方案公告30日等等，这些就是对老百姓有利的相关的条款。

　　评估办法，各地有各地的具体的评估的操作实施细则，在实践中有些地方操作的实施细则，如果是不一致的或者相违背的，那么细则的适用性就要提出疑问了。

　　集体土地主要是指农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的，属于集体所有。宅基地，自留地，自留山也属于集体所有。集体土地上房屋征收依照的是《土地管理法》以及将要实施的实施条例，具体的实施细则。国有土地征收依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以及各地方关于实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》一些详细的规定。

　　2)征收的流程不同

　　集体土地上的企业的征收和国有土地上企业的征收的流程是不相同的。因为土地性质的不同以及法律依据的不同，决定了集体土地上企业征收的流程与国有土地上企业征收流程有很大的区别。

　　在程序上还是有很大的不同的，比如《土地管理法》规定征收补偿是在征收批复下达之前跟老百姓去协商具体的征收补偿。《土地管理法实施条例》上面就规定在之前可以直接作出征收补偿决定。国有土地上征收不一样，必须在征收决定作出的情况才能进行补偿协商，作出征收补偿决定。

　　集体土地上房屋拆迁，如果大多数村民对补偿标准不满意的，征收决定可能就会存在难以通过审批，不仅可以拒绝过低的补偿，在一定程度上，还可以拒绝征收。

　　国有土地上房屋征收是由区县级主管部门来作出征收决定，实施征收带有强制性来实施征收。对于国有土地和集体土地房屋征收，会存在同地同价吗?所谓的同地同价往往出现在城中村拆迁过程中，因为城中村拆迁过程中是在城市规划区范围之内。存在的一块集体土地，对于城市规划区中，同样是城市规划区，由于是集体土地和国有土地的差别，相应的补偿区别会很大吗?

　　同地不同补偿存在公平性，法律也做了相应的补充，对于已经完成土地征收的，但是未给予房屋补偿的，因为已经划入城市规划区范围之内，根据高院关于审理集体土地上房屋征收行政案件若干问题的规定，明确规定可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》扣除土地补偿费，来给予相应的补偿。

　　如果是同样的地块，因为国有土地和集体土地的不同，如果给予的价格相差甚大的，可能就违背了公平的补偿原则。同地如果不同价，差距过大的会存在违背公平补偿的这个基本原则。

　　3)补偿标准不同

　　集体土地上企业征收和国有土地上企业征收的补偿标准也是不相同的。对停产停业的损失搬迁费用等等企业因征收造成的损失的补偿，原则上集体土地与国有土地上的企业是没有根本本质上的区别的。但是，对于土地使用权以及房屋的补偿，因为土地的性质的原因、房屋的性质的原因等等会有很大的区别。

　　国有土地上房屋征收补偿采用的是由评估机构按市场价格来进行评估，按照类似房地产的市场价格来进行评估。集体土地征收可以是分配宅基地给予重置成本进行补偿。如果是城中村改造的，有些地方也是参照国有土地上房屋征收的补偿来进行，参照国有土地房屋征收来进行补偿。

　　根据《土地管理法》的规定，采用的是区片综合价。区片综合价是考虑原来的土地产值，结合附近地区的情况，一般都是很低的。但是国有土地不同，国有土地的补偿是土地的市场价格，比如土地在市场上出售拍卖达到了几个亿，这是国有土地上的价格，但要是集体土地区片价，可能比较高的地方一亩地30多万，40多万，已经是比较高的了，他们的区别还是挺大的。

　　所以土地的定性很关键，在实践中曾经有这样的案例，企业是通过老的破产企业转换过来的，但是把土地方面定性就定成了集体土地，实际上土地早已经成为国有，这种情况下，使企业在土地方面的补偿会受到损失。如果没有这种认定的，不知道这个情况的，有可能就稀里糊涂，按集体土地进行补偿了，实际上企业的权利遭受了侵害。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。

　　补偿标准和评估标准不同，集体土地评估没有很规范的程序，规定得不是很细致。国有土地评估按照评估办法，还有各地的评估细则，规定得特别清晰，程序上是比较完善的。集体土地涉及到评估，程序上不是规定得很详细，具体的规定还是有差别的。

　　停产停业损失的补偿，不尽相同。集体土地上企业有也有一些商铺，很多时候是给一点补偿，一些固定的额度，在规定上面也不是很详细。国有土地的停产停业的损失补偿，在590号令上有详细的规定，如何补偿，按照什么标准补偿，什么情况下补偿，都规定得很详细。

　　总结一下

　　房屋征收，根据房屋所占用的土地性质，分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收。适用的法律也是不同的，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。

　　有很多企业的厂房是建设在国有土地上，遇到企业拆迁时，企业主也会主动学习相关法规，但是对于其中的一些法条还是不能很好的理解。在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。

　　也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决方案。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。