关于“住改非”房屋征收补偿相关问题，看这篇就够了

　　近期，有当事人在咨询时提到旅游景区周边村庄“住改非”的房屋在征收时，应该如何补偿?先来分析一下什么是“住改非”。简单来说是产权登记规划用途为住宅，但是实际上讲该房屋用于了经营活动，且依法取得了营业执照和税务登记等

　　相关的营业手续。如何确定是不是“住改非”房屋，补偿方面又有哪些法律规定呢?

　　通常意义上理解的是国有土地上或者集体土地上的住房，本来是用于住房的，利用其沿街的地理位置优势，改变了自己的住房性质，变为商铺进行经营，这种就属于住改非。

　　1、“住改非”的认定

　　对“住改非”进行认定，需要从以下几个客观方面来进行考量。主要包括营业执照、税务登记以及组织机构代码证、公共卫生许可完税证明等房屋租赁协议，房屋实际使用情况以及实际用于经营的时间等。

　　也就是说，住房改为非住房，在征收过程中如何才能够认定为是“住改非”的房屋跟房屋用于实际经营的时间也是有相应关系的。

　　什么是“住改非”?产权登记规划用途为住宅，但是实际上讲该房屋用于了经营活动，且依法取得了营业执照和税务登记等相关的营业手续，对“住改非”进行认定，需要从以下几个客观方面来进行考量。

　　主要包括营业执照、税务登记以及组织机构代码证、公共卫生许可完税证明等房屋租赁协议，房屋实际使用情况以及实际用于经营的时间等。也就是说，住房改为非住房，在征收过程中如何才能够认定为是“住改非”的房屋跟房屋用于实际经营的时间也是有相应关系的。

　　前面这几点，我们还是比较好理解的，因为经营性用房是肯定是需要办理相应的一些营业执照、税务登记证以及相应的，比如说是餐饮需要有卫生许可等各种证件。根据时间有什么关系呢?如果是在征收过程中，我们的房屋用于实际经营的时间要早于征收决定作出之前，如果在征收决定作出之后，用于经营的这种情况下，就不能够是完全不能够认定为是“住改非”的房屋。

　　《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知》中就规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得了营业执照，经营性用房的补偿，各地可根据经营情况，经营的年限以及纳税等实际情况来进行适当的补偿。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，产权登记，产权证记载为住宅用房实际用于经营的，从房屋性质上属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应当根据经营情况，经营年限以及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定给予适当的停产停业损失。

　　2、“住改非”如何补偿

　　方式一、加权平均值。大多数地方是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值来进行确定，也就是说“住改非”的房子他会比住宅的补偿要高一些，但是比实际的商铺的补偿要低一些。

　　方式二、按商业补。规定“住改非”可以享受商业用房补偿的政策，一些地区可能拆迁补偿的条件相对较好，就直接规定“住改非”的房子按照商铺的商用房的补偿政策来进行补偿。参照商业用房的价格进行估价，并根据是否沿街、是否是繁华地段等情况有不同的标准。

　　方式三、按住宅补。在一定时间之后的“住改非”完全是按照住宅的性质进行补偿，通常也是根据实际的情况，比如说，“住改非”之后经营这一段时间之后，由于前几年的整顿，又把这种开窗的行为给封闭上。“住改非”的房子又称为实际还是住宅房子在使用，就要参照住宅的补偿标准。

　　方式四、参考周边市场价。因为在《国有土地上房屋征收与补偿条例》就约定了房屋的价值要参照公告之日的周边类似房地产的市场价，这是要遵守的标准。

　　方式五、采用混合的补偿标准。不管是“住改非”的房子按照哪种方式去补偿，都是要参照实际的情况来进行相应的这种调整。也就是按照实际的使用用途以及周边的市场价值来进行判断。

　　3、有没有具体的补偿标准

　　对于“住改非”一些地方性，地方主管部门规章也有明确的规定，比如说《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》有规定，征收个人住宅，被征收人公有房屋承租人自行改变居住房屋的居住用途为经营用途的，应当根据住宅房屋给予补偿，但本办法公布之前住宅已经作为商业门面房使用的，以“住改非”来认定，补偿是实际用于经营的部分，可以给予适当补助。

　　补助的原则是不超过商业门面房与住宅房屋市场评估价值差额的百分之五十。也就是在低于商业门面房，高于住宅的这样的补偿。

　　沈阳市对于“住改非”也有相应的规定，都是在高于住房，低于商业门面房。因为房屋的性质实际上已经用于了“住改非”，所以对于我们被征收人，如果存在这种情况，应当根据自己的实际情况来进行认定，参考当地的详细的一些规章制度。

　　《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》也规定，拆迁的住宅房屋用做经营性的，符合下列条件的，货币补偿金额按照房屋的补偿评估金额和非住宅房屋拆迁的评估金额平均值的规定进行确定。

　　所以我们被征收人需要明白的是“住改非”并不是我们口头上自己的房屋用于生产经营。还需要一系列的证据来证明我们的房屋实际上用于经营。比如说营业执照，比如说纳税证明以及相应的实际的一些用途。

　　在征收前要对我们房屋的实际情况来进行详细的了解，将有力的证据进行保存。如果有这种情况的，一定要根据当地的政策。因为具体的全国统一的规定是没有详细的规定的，要看当地的一些政策是不是一样。但是一般而言，如果是住宅改成非住宅，非住宅是要比住宅补偿比较多的。

　　如果我们遇到了这种像住宅改成非住宅这种情况，如果补偿还仍然按照住宅来给予补偿的，要及时的去查询相应的法律规章制度来积极的保护自己的合法权益。

　　4、相关的政策法规

　　《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知》中就规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得了营业执照，经营性用房的补偿，各地可根据经营情况，经营的年限以及纳税等实际情况来进行适当的补偿。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，产权登记，产权证记载为住宅用房实际用于经营的，从房屋性质上属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应当根据经营情况，经营年限以及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定给予适当的停产停业损失。

　　征收补偿是指拆迁人对于被拆除房屋的所有人，依照《依照国有土地上房屋征收与补偿条例》或者是《土地管理法》的相关的规定予以补偿。补偿的方式可以是货币补偿，也可以是产权调换。还可以选择货币补偿加产权调换相结合的方式来进行补偿。

　　将于2021年1月1日生效的《民法典》明确规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

　　在征收前要对我们房屋的实际情况来进行详细的了解，将有力的证据进行保存。如果有这种情况的，一定要根据当地的政策。因为具体的全国统一的规定是没有详细的规定的，要看当地的一些政策是不是一样。但是一般而言，如果是住宅改成非住宅，非住宅是要比住宅补偿比较多的。

　　如果遇到像住宅改成非住宅的这种情况，在征收时如果补偿还仍然按照住宅来给予补偿的，要及时的去查询相应的法律规章制度来积极的保护自己的合法权益。

　　5、补偿不合理怎么办

　　对于“住改非”的房子的补偿，一方面根据各地关于此方面的规定，但另一方面由于此规定的效力一般比较低，多是地方规章形成的这种形式出现的，只能作为行政审判时的一种参考。不合理的地方，也经常会出现。但总体来说，还是要遵守“保证不能降低被征收人的生活水平”的原则。

　　所以说，如果是真的低于相应预期的标准，或者是低于周边类似房地产的市场价比较多，不能接受的，而且自己又通过谈判不能达成一致意见的，就要及时的寻求法律救济的途径，不管是行政复议还是行政诉讼来维护自己的这种补偿上的合法权益。

　　对于“住改非”的房子的补偿，一方面根据各地关于此方面的规定，但另一方面由于此规定的效力一般比较低，多是地方规章形成的这种形式出现的，只能作为行政审判时的一种参考。不合理的地方，也经常会出现。所以说，如果是真的低于你相应预期的标准，或者是低于周边类似房地产的市场价比较多，不能接受的，而且自己又通过谈判不能达成一致意见的，就要及时的寻求法律救济的途径，不管是行政复议还是行政诉讼来维护自己的这种补偿上的合法权益。

　　在面临拆迁时，有一些以住宅是临街的，后来用住宅的形式改为商铺，或者说改为商业，这样就属于住改非的房子。在拆迁时这种住改非的房子该怎么补偿?是按照住宅的标准，还是按照商铺的方式进行补偿?

　　拆迁补偿是指拆迁人对于被拆除房屋的所有人，依照《依照国有土地上房屋征收与补偿条例》或者是《土地管理法》的相关的规定予以补偿。补偿的方式可以是货币补偿，也可以是产权调换。还可以选择货币补偿加产权调换相结合的方式来进行补偿。

　　对于住改非的房子的补偿，一方面根据各地关于此方面的规定，但另一方面由于此规定的效力一般比较低，多是地方规章形成的这种形式出现的，只能作为行政审判时的一种参考。不合理的地方，也经常会出现。所以说，如果是真的低于你相应预期的标准，或者是低于周边类似房地产的市场价比较多，不能接受的，而且自己又通过谈判不能达成一致意见的，就要及时的寻求法律救济的途径，不管是行政复议还是行政诉讼来维护自己的这种补偿上的合法权益。

　　“住改非”也就是我们通常所说的住宅改成非住宅，属于经营性用房。首先查看有没有办理营业执照，有没有相关的纳税记录?每个地方都有不一样的规定，有没有满足时间的限制，有些地方规定是三年，有些地方是规定的是一年，有没有这个时间限制?有没有满足这个要求?如果在满足的情况下，还要看当地的一些细则。

　　如果是符合住改非的，可以要求赔偿经济损失，并且对于住改非的房屋价值的补偿是高于住宅，但是低于纯商业的房屋，取两者中间的一个值，有些地方是按照百分之三十来进行计算，例如，比住宅上升百分之三十的比例进行补偿。有的地方是按照百分之五十，也就是比住宅高出百分之五十的比例进行补偿。所以每个地方的规定是不一样的，但是都是可以获得相应的补偿的。

　　如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢?根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。