楹庭拆迁律师解析征地拆迁中的“违章建筑”如何补偿

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所高级合伙人、政企纠纷法律研究专业律师孟雷律师通为大家解析：

《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”根据这一规定，当事人申请行政复议或者提起行政诉讼期间，行政机关是不可以强制拆除的。

然而违章建筑若出现在征地拆迁中，综合违章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：

1、第一种情况不属于违章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入拆迁征收补偿范围。

2、第二种情况属于在当事人无违法主观认识下客观上形成的存量违章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第《行政处罚法》第44条处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第29条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入拆迁征收补偿范围。

3、第三种情况造成的存量违章建筑，当事人与政府均有过错。由于政府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违章建筑进行处理时，应当纳入拆迁征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。

4、第四种情况是在政府默许的状态下造成的违章建筑。对于政府应积极履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政府默许，其原因在于：

①过错责任原则;

②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政府默许的举证责任，自然应当完全纳入拆迁征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违章建筑，理应按照第一种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。

5、第五种情况系通过受让取得他人的违章建筑。对于该种情形的违章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违章建筑在处罚时效之内，应给予现违章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至最低;如果在处罚时效之外，也应按照第一种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。

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6、第六种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。

7、第七种情况系政府征收时违法吊销当事人证照造成事实上的违章建筑。当事人可以根据《行政诉讼法》第45条等规定要求补偿及赔偿。

孟律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。