宁安征收补偿律师：拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的

专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的

一、拆迁已经出租的房屋，应该怎样解决补偿安置问题?

拆齐纳已经出租的房屋，除了应解决被拆迁人的补偿问题以外，还应解决出租人的安置问题。为此，拆迁人、被拆迁人及房屋承租人之间应订立拆迁补偿安置协议，对补偿安置事宜作出约定。拆迁人应支付给房屋承租人补助费、提供周转房或支付临时安置补助费。

被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实施房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆人应当与原房屋承租人重新订立租赁合同。

二、拆迁补偿款应归谁所有?

征地补偿款包括土地补偿款、安置补助款、青苗补偿款、其他土地附着物补偿款等。(1)土地补偿费归农村集体经济组织所有。(2)安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。I、需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;II、有其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;III、不需要同意安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者争得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险安置。(3)地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。

三、拆迁已设定抵押的房屋，应如何保护抵押人的权益?

拆迁已设定抵押的房屋时，应注意对抵押人利益的保护。抵押权人对被拆认所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此，抵押权人可以和被拆迁人协商，以拆扦补偿金提前偿还债权人，或将补偿金向公证处提存。抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。采取房屋产权调换的方式补偿的，用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记。

四、拆迁非居住房屋，拆迁人应该赔偿哪些损失?

拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式，与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋。货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的安置重建价+相应的土地使用权取得费用。

除此之外，还有一些其他补偿:按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。(2)无法恢复使用的设备，按重置价结合成新结算的费用。(3)因拆迁造成停产、停业的，适当补偿。(4)其他非居住房屋、住房房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。