行政诉讼律师：土地征收的实体条件

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

土地征收的条件是为了保证征收的正当性和效率性而必须进行的一种制度设计，因此，必须平衡享有征收权的主体和土地所有者之间的利益，而土地征收的实质条件正式为了最大限度的保证征收行为的可预期性和可控性。而为了公共利益和合理补偿是最基本的法定条件。

??1、为了公共利益的需要是土地征收实体法定条件中最基本的条件。

??现行《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收。”新修订的《土地管理法》删除了原来的《土地管理法》第21条的内容：“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地或者使用国有土地的，按照本章规定办理。”而新修订的《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”从以上立法的变化我们可以看出，虽然新的土地管理法对公共利益的范围没有界定，给我们具体适用法律造成了困难。但是没有延续旧的土地管理法第21条的提法，这说明立法机关对公共利益也较之以前更为审慎。

??2、合理补偿原则是土地征收实体法律制度中最核心的条件

??国家基于主权者地位,出于公共利益目的,可以强制性地取得特定主体的财产权,相对人负有容忍义务,但这并不意味着其财产权可以任意被侵害。如果将为社会公共福利而造成的损失转嫁由特定人承担却不给予合理补偿,无异于对私权的肆意侵夺,对权利人极为不公平。因此,对被征收土地者予以公平合理的补偿,使其对土地的实物所有权或者相关权利转换为财产权价值形态,乃是社会公平正义的必然要求,同时也体现了国家对私权的尊重。

??我国土地征收补偿中存在的问题。第一，征收补偿范围小。土地管理法第47条规定，耕地的补偿费用仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗费。而根据土地管理法实施细则第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补助费归地上附着物和青苗所有者所有，安置补助费归安置单位所有，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意用于支付被安置人员的保险费用。因此对于广大农民来说，能够到手的只有地上附着物和青苗补助费用，哪怕是这点费用在实际操作过程中往往也是大打折扣。因此有必要扩大征收补偿的范围。第二，补偿标准过低。按照土地管理法第47条规定,征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍,最高不得超过15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市制定。土地是稀缺资源,在我国人多地少矛盾日益突出的今天,土地更是价比黄金,土地补偿费以农业收益计算,根本不能反映土地真实价值。正是由于土地低价征收与高价出让之间产生的巨大利益级差的诱惑,各地征地泛滥,圈地之风屡禁不止。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。