行政合同纠纷律师：企业拆迁中，对于土地使用权的补偿并不少，您拿到了吗？

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

相较个人土地房屋征收拆迁来说，企业拆迁更加复杂。实践中，征收方多将企业的土地使用权补偿和企业厂房及其他地上附着物混为一谈，而拒绝对企业土地使用权部分单独进行补偿。

这样的补偿权利缺位，使很多企业在拆迁时面临补偿与损失难以对等的困境。但实践中多数企业更多地将注意力集中在了厂房补偿、停产停业损失补偿等部分，对土地权利补偿没有太多关注。

那么企业拆迁中，土地使用权补偿部分是不是真的存在呢?企业用地是划拨的、租用的有何区别，土地补偿是否应该归企业所有呢?拆迁律师今天就来为大家简单解析相关问题。

一，划拨出让等方式取得国有土地，应该得到补偿，但租地不一定!

如果有一家企业是通过招拍挂或者划拨方式取得的国有土地使用权，那么根据《土地管理法》规定，无论征地项目是为公共利益需要使用土地的;还是旧城改造项目需要调整使用土地的，都应当因土地使用权被回收，而对土地使用权人(企业)进行合理补偿。

但拆迁律师要特别提出的一点是，对于租赁国有土地的企业，由于租赁权属于债权而非用益物权，对于这类情况下企业并不是直接的土地被征收人，所以土地使用权补偿和我们以上所说的情况略有不同，企业能不能拿到土地补偿、能够分到多少土地补偿，需要由企业结合实际情况自己去争取。

二、 承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽养殖场经营，征收时应该给土地补偿

如果一家企业是通过承包集体土地，或者经营权的出租、转让等合法流转途径取得承包地，并依法用于农业生产经营，如蔬菜大棚、畜禽养殖场等，土地的性质没有发生改变，还是集体非建设用地。

那么拆迁时，实际上企业和承包土地的普通农民差不多，企业本身就是土地承包权或经营权人，征收方应当直接根据《土地管理法》第四十七条的规定，参照“该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍”的补偿标准计算土地补偿费，企业当然有权利主张这部分土地补偿费。

三 、当企业使用集体建设用地时，征收方很可能会以违法用地为由不予补偿

1、《土地管理法》中有规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。通常情况下，只有先将土地依法征收转为国有，再由企业缴纳土地出让金后，才能正常使用。

如果一家企业直接使用集体土地，拆迁方往往会因此提出企业没有土地使用权补偿。但是对于企业来说，有时候是在一些招商引资的政策下取得了集体建设用地使用权，不问缘由地一刀切拒绝对企业进行土地补偿显然是不合理的。

2、集体建设用地不能随便买卖，相关法律法规目前仍处于相对缺失的状态，在新《土地管理法》正式出台实施以前，集体经营性建设用地的入市交易，仍旧停留在各地区试点进行试验和总结经验的阶段。

也就是说，企业所在的地方不同，所面临的具体管理规定和政策很有可能相差较大。企业在遇到征地拆迁时，要结合具体情况和当地的规定，确定自己能按照何种标准争取土地使用权补偿。

3、最让企业主感到头疼的是自己买地贵、征地补偿低。即使是使用集体建设用地，企业用地时往往也需要投入相当大的一笔资金。然而拆迁时，如果企业得不到土地补偿，这部分用地成本就成了企业自己承担的损失。

当企业拆迁后再到市场上从新购买土地时，企业不一定能够承受拆迁补偿和买地费用之间的巨大差价。

拆迁律师认为，实践中拆迁方应当考虑到，尽管集体建设用地入市交易仍旧缺乏明确的法律规定和定价标准，但企业依法取得集体建设用地使用权证，或通过合法途径以租赁、受让等方式取得了集体建设用地使用权的，土地的实际价值并不比国有工业用地要低。

因而在计算企业拆迁补偿时，拆迁方应当参照土地具体体现的实际价值，充分考虑企业在搬迁后的重建安置问题，对企业拆迁损失进行合法合理、全面充分的评估，给予企业合理的补偿安置条件。

企业拆迁中对土地使用权的补偿，是一个既有极强的现实性，又有法理深度的问题。应当明确的是，无论企业的土地性质是怎样的，只要企业是通过合法途径取得土地使用权的，在拆迁时，企业都有权主张该部分补偿。

在实践拆迁过程中，拆迁律师建议企业主，先关注整体补偿是否合理、充分;在确认补偿是否存在缺位的细节问题时，可以委托专业人士介入，帮助企业找到关键问题，并与拆迁方建立平等谈判的坚实基础，争取全面充分的补

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。