成都市人民政府办公厅转发市建委等9部门关于成都市整顿规范房地

成都市人民政府办公厅转发市建委等9部门关于成都市整顿规范房地产市场秩序工作意见的通知 -------------------------------------------------------------------------------- 成办发［2002］135号 各区(市)县政府，市政府各部门： 市建委等9部门制定的《成都市整顿规范房地产市场秩序工作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请遵照执行。 二零零二年十月十日 成都市整顿规范房地产市场秩序工作的意见 为了进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展，根据建设部等7部委局《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房［2002］123号，以下简称《通知》)精神，结合我市房地产市场实际，决定在全市范围内开展整顿规范房地产市场秩序工作，现提出如下实施意见： 一、指导思想、工作目标、组织机构 我市整顿规范房地产市场秩序工作要按照“三个代表”重要思想的要求，>从我市改革发展大局，坚持深化改革和依法管理并举的指导思想。近期主要依据 法律法规，通过大力开展专项整治，严肃查处房地产市场违法行为。使我市房地产开发企业队伍结构得到优化，房地产市场各种违法行为得到有效扭转，房地产市场秩序明显好转。使房地产业为我市经济和社会发展做出更大贡献。 我市整顿规范房地产市场秩序的工作目标是：房地产企业和从业人员的法制意识明显增强；房地产开发建设行为、房地产经营行为、房地产中介业务行为、物业管理行为明显规范；行政监督到位，行政执法行为更加规范；新闻舆论监督合法有效，舆论环境更加健康；消费者和房地产开发企业合法权益受到保护，消费者群体的行为更加成熟；房地产投标环境得到明显改善；违法违规的责任单位和责任人员依法受到惩处，违法违规行为明显减少。 为确保我市整顿和规范房地产市场秩序工作的有序进行，成立市整顿规范房地产市场秩序领导小组，领导小组办公室设在市建委(领导小组成员名单另行通知)。 二、整顿规范房地产市场的主要工作 按照整顿规范市场经济秩序的总体要求，根据我市房地产市场特点，抓住存在的突出问题，我市整顿规范房地产市场秩序主要工作如下： (一)加强房地产开发项目管理，依法查处违法违规开发建设行为。房地产开发项目必须按照法定建设程序开发建设，房地产开发企业应当遵守有关规定，申请资质证书，办理用地、规划、建设、销售等手续。各级有关部门应加强项目的跟踪管理，依法查处下列违法违规行为：未取得房地产开发企业资质证书从事房地产开发经营业务的；注册资金、项目资本金存在弄虚作假行为或抽逃注册资金、项目资本金的；未按规定报送《房地产开发项目手册》(季度报表)的；擅自变更业主，扩大项目规模的；在集体土地上进行房地产开发的；未按出让合同约定支付土地使用权出让金或未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的；未按规划方案进行开发建设，未经审批机关同意擅自变更规划审批方案的；道路、绿化、公共业务设施等未按规划要求及时完成或完成后验收不合格的；应招标项目未依法招标或将项目肢解发包的；施工图设计文件未经审查或不按审查意见进行修改擅自施工的；未按规定办理工程质量、施工安全监督备案的；未按时足额缴纳建设项目报建费的；未取得施工许可证擅自开工建设的；不按时支付工程进度款，竣工交付后严重拖欠工程款影响社会稳定的；不能按时开工且不按规定申请延期或已经停工不报告，停工工程不按规定复工或处置的；未经验收或验收不合格擅自交付使用的；工程质量低劣或者发生重大质量安全事故的。 (二)加强商品房预售(销售)监管，依法查处商品房销售活动中的违法违规行为。商品房预售(销售)必须办理许可证，预售(销售)许可范围内的商品房，应将预售(销售)许可文件和文本公开，使购房人知>。房产管理部门要加强监管，依法查处下列违法违规行为有商品房预售(销售)许可证擅自预售(销售)商品房或者超越许可范围预售(销售)商品房的；未经抵押权人同意擅自预售(销售)已抵押的房屋，或者将已诉房屋再进行抵押的；不按规定出示预售(销售)有关文件和文本，或者借用、涂改、甚至伪造预售(销售)有关文件、文本，诱导消费者购房的；>瞒事实真相，不履行告知义务，剥夺消费者知情权，误导消费者购房的；以排号、订购、交付定(订)金等方式变相预售的；擅自挪用预售(销售)款项，用于其他项目或其他用途的。 (三)规范商品房面积计算标准和办法，依法查处商品房面积计算“短斤缺两”的行为。房地产开发企业应按照《关于房屋建>面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定的商品房面积计算标准和办法执行，已预售的商品房因规划、设计调整导致结构、户型、空间尺寸、朝向变化或出现与合同约定内容不一致时，应当及时通知买受人，买受人有权退房或要求开发企业承担违约责任。房产管理部门应建立健全商品房面积测量制度和面积纠纷调处机制。依法查处下列违法违规行为：开发企业将不应公摊的面积进行公摊的；将公摊面积另行出售或出租的；预售时违规进行面积计算的；不按商品房销售管理办法的规定处理面积纠纷的；在面积计算和面积分摊中弄虚作假的；在合同中不按规定标明套内建>面积与分摊面积的。 按照7部委局《通知》规定，商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 (四)加强合同管理，坚决查处合同欺诈行为。商品房买卖合同应当规范，必须包含法律法规规定的必备内容，积 推行使用《商品房买卖合同示范文本》，避免合同纠纷，严格审核合同文本是否包含法律法规规定的必备内容，切实保护购房者的合法权益。依法查处下列违法违规行为：签订买卖合同时不按规定出示有关法规和示范文本的；全同中不按规定明示或故意删减法律法规规定的保护消费者合法权益的合同条款内容的；>瞒事实真相误导购房者签订有损购房人合法权益的购房合同；不履行合同约定的义务，不按合同约定的期限、条件、质量交房。 (五)规范物业管理业务，依法查处物业管理业务中的违法违规行为。积 引导物业管理企业向社会化、专业化、市场化方向发展，规范行为制度措施，加强物业管理业务资格管理，提高队伍素质。规范物业管理合同，明确业主委员会和物业管理企业的权利和义务，完善物业管理前期介入和承接验收制度，推行物业管理项目招投标，清理物业业务收费。对下列问题进行专项清理和整治：未取得物业管理企业资质证书擅自承揽物业管理业务的；不按合同规定的内容和标准提供业务的；多收费，少业务，业务与收费质价不符，或收费标准与业务内容不按规定公开的； 建设单位与物业管理企业互相推诿，不认真解决质量和配套不完善等业主投诉问题；不尊重业主意见建议，不及时认真处理使用人投诉，处理问题时方法简单粗暴，态度恶劣，致使矛盾激化的。 (六)建立健全中介业务管理制度，清理查处不规范的中介业务行为。加快实施房地产经纪人资质管理制度，积 推行房地产中介业务人员持证上岗制度。全面清理整顿房地产中介业务机构，规范中介业务收费。依法查处下列违法违规行为：未取得房地产经纪人资质和中介业务执业资格擅自从事房地产中介业务的；伪造、涂改、转让房地产经纪人资质或房地产中介业务人员职业资格证书的；发布假信息或过时信息，骗取“看房费”的；假冒房主，或串通房主搞假出售、假出租，骗取中介费的；乱收费或收取委托合同之外的费用；迎合委托方要求，出具不实房地产评估报告的；串通一家或几家评估机构进行垄断性评估的；恶意压价进行不正当竞争的；中介业务人员在两个以上机构执业的。 按照7部委局《通知》规定，对于伪造、涂改、转让经纪人资质证书或房地产中介业务人员职业资格证书的，房产管理部门应当依据有关规定收回其资质(资格)证书或者公告资质(资格)证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (七)加强房地产广告管理，依法查处利用虚假广告、承诺，误导消费者行为。房地产广告内容必须符合 有关规定，广告内容必须有预售(销售)许可证号，同时应注明“本广告仅作参考，广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”。有关管理部门应依照 对房地产广告的有关规定，核查广告内容及证明文件的真实性、合法性，切实开展广告监测和违法广告查处工作，依法查处下列违法违规行为：房地产广告未按规定审批的；不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式变相发布房地产广告的；利用其他项目的形象、环境，烘托自身项目效果，盗用其他项目销售许可证进行广告宣传的；广告内容不真实、不准确，用语夸张模糊，广告承诺与实际不符的；广告中出现法律法规规定禁止的内容；广告内容不按规定刊登预售许可证号，或刊登虚假预售许可证号、不明示价格、面积等。对违法违规发布广告的房地产开发企业，工商行政管理部门要依法查处；情节严重的由房产管理部门吊销其房屋预售(销售)许可证。 三、工作步骤 我市整顿和规范房地产市场秩序工作分为三个阶段。 阶段：2002年10月15日?11月14日，宣传发动和自查自纠阶段。 (一)召开全市整顿和规范房地产市场秩序工作会议。 (二)各区(市)县开展房地产市场自查自纠。所有开发建设单位、物业管理企业、房地产中介业务机构，都要按照七部委局通知精神和我市的要求，逐项、逐条对照，开展自查自纠，自行改正存在的违法违规行为，并向所在地建设行政主管部门报送自查自纠的书面材料。 第二阶段：2002年11月15日?2002年12月31日，检查整改阶段。 (一)全面复查。各区(市)县政府组织当地有关部门在企业自查的基础上进行认真复查，企业检查率要达到100%，近三年已售、正在销售和在建建设项目要达到100%。并于10月底前完成，向市整顿规范房地产市场秩序领导小组办公室书面报送检查企业(项目)名单、企业(项目)汇总数据、违法违规行为查处情况和本地市场形势总结报告。 (二)重点抽查。市整顿规范房地产市场秩序领导小组办公室领导小组抽调有关部门、地区的干部和专业技术人员组成若干检查组分赴各区(市)县抽查，抽查面不低于25%。 (三)企业在自查、复查、抽查阶段，根据检查指出的问题进行认真整改，各区(市)县责成相关部门负责监督，并报送整改情况。 (四)领导小组办公室将全市房地产市场秩序整体情况，自查、复查、抽查情况，违法违规处理情况向市政府报告。个别突出案例将通过新闻媒体曝光。 第三阶段(2003年1月1日?2003年3月31日)整章建制阶段。 整理和汇总有关材料，针对专项整治中发现的问题，认真分析研究我市房地产市场形势，深入剖析市场秩序方面存在的突出问题，开展整章建制工作，调整和完善有关>策措施。使房地产开发投资、建设、经营、消费逐步步入规范化制度化轨道，促进房地产业健康发展。 四、几点要求 (一)提高认识，加强领导，落实责任

(完)