四川省深化城镇住房制度改革方案

我省城镇住房制度改革，从１９８７年以来，大体上经历了试点、分期分批和全面推行三个阶段，特别是１９９１年以后，在全省大部分地区实行了提租、售房、公积金、保证金、集资建房等项改革，取得了明显的成效。人均居住面积由１９８７年的５．８平方米，提高到１９９４年 ７．９平方米，在一定程度上缓解了住房紧张的状况。但是，住房问题并未得到了根本解决，新的住房制度尚未建立起来。为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》以下简称《决定》），进一步深化我省城镇住房制度改革，构建住房新制度的基本框架，特制定本方案。 一、房改目的和基本内容 （一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件。 (二)城镇住房制度改革的基本内容是：将住房建设投资由 、单位统包的体制改为 、单位、个人三者共同负担的体制；将各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行的体制；将住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以 中低收入家庭为对象，具有社会保障性质、经济适用的住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立>策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实行住房资 金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。 （三）城镇住房制度改革坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推选住房公积金制度，积 推进租金改革，稳步出售公有住房，发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用的住房建设，到２０００年初步建立起新的城镇住房制度，使我省城镇居民每个家 庭有一套（处）住房，人均居住面积争取达到８．３平方米，住房成套率在６０％以上，使城镇居民住房达到小康水平。 二、具体方案 （一）全面推行住房公积金制度。 住房公积金是一种“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的长期性住房储金。职工在工作期间，职工个人和所在单位，均应按职工个人工资的一定比例逐月交纳，两者均归职工个人所有，作为职工个人住房基金。 １、对象和范围。全省所有党>机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工以及三资企业的中方员工，均应交纳住房公积金。离、退休职工不参加住房公积金，临时工和三资企业外方职工不实行住房公积金。 ２、住房公积金的计算。职工和所在单位各按职工个人上年度的月平均工资为缴交基数，乘以５％的缴交率，即为职工个人和所在单位应交纳的住房公积金。外资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，亦各按５％交纳。住房公积金的计算和缴交率的调整，以当年７月１日至次年６月 ３０日为一个年度。新参加工作的职工和复员转业军人当年住房公积金以单位定级工资为基数计算。单位为职工缴纳的住房公积金，必须兑现，不搞空转。 ３、住房公积金的来源。职工个人交纳的住房公积金由所在单位发工资时代扣，连同单位为职工交纳的部分，在规定的时间内向住房公积金管理机构交纳，存入住房公积金管理机构在受委托银行开设的“住房公积金专户”，计入个人住房公积金帐户。从企业为职工交纳的住房公积金， 从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金， 先立足于原住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支的事业 单位比照企业开支>道列支。财政负担的经费，按单位隶属关系和财政体制，由各级财政分别负担。 ４、住房公积金的使用。住房公积金管理机构使用住房公积金，只能用于职工购买、建造自住住房抵押贷款；职工自住住房大修理贷款；城市经济适用住房建设贷款；单位购买、建设住房抵押贷款；以及在满足支付需要和安排以上贷款后，其余额可用于购买国债。职工使用本人帐户下 的住房公积金，只能用于购、建和大修理自住住房。住房公积金专款专用，严禁挪作他用。房改、财政、审计、监察部门要加强监督管理。 ５、住房公积金的支付和利息。职工离退休、离职或出国定居时，由本人提取住房公积金本息余额。职工因故中断工资关系，则封存住房公积金至恢复工资关系时启封。职工调动工作，其住房公积金本息余额转入新单位该职工名下的住房公积金帐户。职工在职期间去世，由合法继承人 或受遗赠人提取住房公积金本息余额。住房公积金的存款利率，按中国人民银行的有关规定执行。每年度结算一次，本息转入下年度本金内。职工住房公积金的本息免征个人所得税。 ６、住房公积金的管理。按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金管理，以保障资金安全，保证专款专用，保护职工利益。各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。 住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计化等管理工作。上级政府对下级政府的住房公积金使用负有监督检查责任。铁路、煤炭、石油、气象四个房改相对独立操作的系统和省级单位，其住房公积金由省管理。地、州级单位住房公积金的管理，由地区行政公 署、州人民政府确定。住房公积金的存贷款等金融业务，从有利于政府集中管理住房公积金和发挥资金效益出发，由当地人民政府委托指定的专业银行办理。已经委托的不再变动；没有委托的，可按中国人民银行、国务院房改领导小组、财政部《>策性住房信贷业务管理暂行规定》（银发 [１９９５]３１３号）办理。 (二)积 推进租金改革 １、租金改革的目标。在职工家庭合理住房支出范围内，加大租金改革力度，争取到２０００年，房租原则上达到占双职工家庭平均工资的１５％。按此测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税５项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。 各地要根据实际情况制定到２０００年的租金改革规划。在１９９５年内，全省住房租金要普遍提高一次，原则上达到占双职工家庭工资的５％>６％。物价部门要根据物价指数控制目标，作好统筹安排。 ２、住房租赁保证金和租金。继续实行分配住房交纳租赁保证金的办法，新房租金标准应该高于旧房。各地提租的幅度、新旧房的档次划分、保证金额度及计算租金的增减因素，由当地政府确定。租金和保证金收入纳入产权单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革， 当前主要用于房屋维修，提高维修质量。产权单位与承租人解除租赁关系时，产权单位必须足额退还承租人所交保证金。 ３、减免补>策。房租提高后，对只有一处住房的老红军，因提租而增加支出的部分全部免交；抗日战争和解放战争时期的离休干部，在规定标准内的住房，因提租而增加支出的部分，分别减少７０％和４０％；生活有困难的 劳动模范，在规定标准内的住房，因提租而增加支出的 部分可以减少４０％。对政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象，各地可适当 提高救济和优抚金额。住房在规定标准内的职工家庭，目前家庭工资收入的１２％加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，所在单位对不足部分可给予适当补助。 （三）稳步出售公有住房 １、售房对象和范围。城镇公有住房，除本方案规定的和市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。不宜出售的公有住房是：产权或土地使用权不清和尚未办理产权或土地使用权登记的；有历史纪念意义或其他特殊意义的；危房或３０年以上的旧房；临街易改为 商业用房或已列入城市近期改造计划的；涉及 机密或军事秘密售后不便于管理的；官邸。 公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。职工购买公有住房要坚持自愿原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。 ２、市场价、成本价和标准价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。成本价和标准价以每平方米建>面积计算，由市（县）人民政府逐年测定，各市、州人民政 府、地区行政公署审查，汇总上报省人民政府批准后执行。售房价格年度为每年７月１日至次年６月３０日。 新建公有住房的成本价应包括住房的征地和折迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金７项因素（小区级非营业性配套公建费不计入成本价）。各地成本价以市（县）为单位，由当地房改部门负责并会同当地财政、物价、建 设、国土、国资、银行、税务等部门按７项因素用抽样计算的方法得出本市（县）的平均成本价。省上也成立相应的工作班子，负责审查各市、地、州、县所报的成本价。 标准价按负担价和抵交价之和测定。一套５６平方米建>面积标准房的负担价，１９９４年和１９９５年应为所在市（县）双职工年平均工资的３倍。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工３０年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。根据《决定》规定的 方法，新建公有住房的标准价，按当地统计部门公布的售房上年职工平均工资简化计算为： 标准价＝０．１７５００５×当地职工年平均工资 其中：负担价＝６÷５６×当地职工年平均工资 抵交价＝０．０６７８６２×当地职工平均工资 新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，２０００年以前达到３．５倍。标准价计算的系数也随之相应调整。 ３、住房售价的调节和折旧。出售新、旧公有住房，均在成本价或标准价基础上，根据住房实际所处地段、结构、层次、朝向、设施、装修标准等因素区别计价，具体调节因素的设定和调节的办法，由各市（县）人民政府确定。各地调节因素的增减代数和应该为零。 出售旧公有住房实行售房当年的新房成本价或标准价成新折扣的办法。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估计算。折旧的比例：按成本价出售旧住房，每年折旧２％；按标准价出售旧住房，每年折旧１．５％。折旧的计算年限最高不超过３０年。 ４、职工购房的计算。职工按标准价或成本价购买规定标准以内的住房，每一个家庭只能享受一次。超过规定标准的部分一律执行市场价。职工以标准价或成本价购房，应按《住房建>设计规范》的规定计算每户建>面积。 职工购买现已住用的公有住房，可给予现住房折扣。１９９５年现住房折扣率为负担价的５％，以后每年减少１％。每平方米建>面积的折扣额计算为： 现住房折扣额＝负担价×５％ 职工以标准价或成本价购房，均应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。按标准价购房，每年工龄折扣为抵交价的６５分 。每平方米建>面积的折扣额计算为： 工龄折扣额＝抵交价÷６５×双职工工龄之和 按成本价购房，结合负担价与本成价的差额，每平方米建>面积的折扣额计算为： 成本价－负担价 工龄折扣额＝－－－－－－－－－－ ×双职工工龄之和 ６５ 其中，在职职工工龄的计算，从参加工作当年起至当地开始建立住房公积金制度之年止。当地没能建立住房公积金的，计算至１９９４年底止。１９９５年以前离退休的职工，工龄的计算从参加工作当年起至 规定的离退休年龄止。 ５、付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。实行一次付款的，以实际售价的７０％为基数计算，给予一次付款折扣。折扣率按银行储畜存款利率和>策性购房贷利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的， 次付款不得低于实际售价的３０％，分期付 款的期限一般不超过１０年，分期交付的部分要按>策性购房贷款处处率计收利息，单位不得贴息。经办>策性住房金融业务的银行，应充分利用>策性住房资金，向购房职工提供>策性抵押贷款。 ６、明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有、使用、有限的收益和处分的权利，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。一般在用５年后依法方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地 收益的按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。售房单位在破产、被兼并时，其拥有的住房产权公有部分必须随之清算和转移。售房单位撤消时，公有部分产权由上级主管部门接管；没有上级主管部门或者上级主管部门不愿接管的，由公房管理机构负责管理。 ７、发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权住房转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与 、继承及以其他形式转让所购买住房，应按 规定交纳有关税费。要加强市场管理、规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。 ８、加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金。上交同级财政的比例，按财政部、国务院住房制度改革领导小组、建设部《国有住房出售收入上交财政暂行办法》（[１９９４]财综字第１２７号）执行。其他 公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。对原有售房资金要进行清理，挪作他用的要予以追回。 ９、加强售后房屋维修、管理业务。职工按标准价购买的公有住房，仍按室内维修由购房人负担；共用部位、共用设施的维修归单位负责的办法进行管理。在按成本价售房前，各地要制订出本地区按成本价售房后的房屋维修、管理办法，明确维修、管理的责任人和资金来源，并在售房 前向购房职工作好宣传。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业，开展社会化的房屋维修、管理业务。 三、加快经济适用住房的开发建设 （一）建设经济适用住房，实施“ 安居工程”和“广厦工程”。各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，要把经济适用住房建设和住房制度改革结合起来，用 安居工程的思想来指导整个经济适用住房的建设、分配和管理，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用? 》拷ㄉ栌玫兀???荚?蛏喜扇⌒姓??Ψ绞焦┯Α６跃?檬视米》拷ㄉ柘钅浚??诩苹?⒐婊?⒉鹎ā⑺胺押徒鹑谛糯?确矫妫?枰?策扶持和支持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。>安居工程”和“广厦工程”是加快经济适用住房建设和解决教师 住房困难的两项重大举措，离退休职工、教师和住房困难户可优先购买。我省经批准实施 安居工程的城市，要按照《 安居工程实施方案》（国办法[１９９５]６号），认真做好组织实施工作。安居工程住房要面向中低收入家庭，按成本价出售，走物业化管理的道路，为住房新体制 的建立起示范作用。 (二)鼓励集资合作建房。在统一规划的前提下，充分发挥各方面积 性，加快城镇危旧住房改造。集资合作建房应经县级以上建设行政主管部门和房改部门批准。集资合作建房的面积标准应按照 和省人民政府规定的分配住房的控制标准执行。严禁在资金、用地和建房标准等方面 ，违反规定搞集资建房和建私房。住房建成后，职工可自愿选择购房或租房。职工所集资金相应转为购房款或租赁保证金，不足部分由职工在购房时或租房时补交。住房租售行为按房改>策进行管理。 四、做好原有>策同本方案的衔接工作 要做好原有售房>策与本方案的衔接。各市、地、州、县过去已按省人民政府批准的房改方案或售房方案，经过评估后出售的公有住房，应予认可。已明确产权比例（或售房收入分成比例）的不再变动，尚未明确产权比例的，应按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比 例。１９９４年１月１日至本方案发布之前出售的公有住房，一律按本方案的售房>策进行规范。职工原按标准价购房所拥有部分产权的住房，按成本价转换的具体办法，由省房改领导小组另定。 五、加强领导，统筹安排，积 推进城镇住房制度改革 （一）加强领导，健全机构。加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各级人民政府要加强领导，健全工作机构。省、市地州、县要健全房改工作机构，实行定编，落实经费。同时，按《决定》要求，各市（县）人民政府可以设立专门的住房公积金管理机构 ，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。各级住房公积金管理机构是同级房改工作机构的直属机构，也可采取“两块牌子、一套人员”的方式。各级房改工作机构在行政上受当地政府领导，在业务上受上级房改工作机构的领导。 省房改办公室是省政府负责住房制度改革的职能部门和省住房制度改革领导小组的办事机构。其主要职责：一是贯彻 房改方针、>策，拟定省的房改方案及配套>策并组织实施；>是审核各市地州县的房改方案，领导市地州县的房改方案，领导市地州房改办的业务工作，指导、协 调相对独立操作系统的房改工作；三是监督检查房改资金的归集、管理、使用情况；四是负责房改日常工作。 (二)完善城镇住房制度改革方案。各级人民政府要根据《决定》的统一>策和本人方案，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，制定好城镇住房制度改革方案。各市、地、州的房改方案，报省房改领导小组审查，经省政府批准后执行；各县（市）的房改方案，由所属市、州政府 、地区行署根据省政府批准各市、地、州的房改方案审批，报省房改办备案。成都、重庆市的房改方案，在报省政府审批的同时，抄报国务院住房制度改革领导小组办公室备案。各级房改办要加强对房改工作的检查督促，保证房改>策的贯彻落实和房改工作的健康推进。所有单位，不论隶 属关系，都应执行所在市（县）人民政府对房改工作的统一部署和规定，铁路、煤炭、石油、气象系统和中国工程物理研究院，按国务院房改领导小组和省房改领导小组的批文执行，由省房改办负责>策性管理。省级驻蓉单位的房改仍按省政府川府函[１９９１]５０２号的规定执行。 （三）企业房改是城镇住房制度改革的重点。有条件的国有企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房的开发建设、分配、管理和维修业务等社会职能逐步从企业中分离出去。各级人民政府要为企业房改创造条件，各级房改部门要认真抓好房改> 策在企业中的贯彻实施；鼓励若干企业联合成立住房合股公司，建立新的住房供应体系，以加快实现住房的商品化、社会化。 （四）军队住房制度改革按中央军委有关规定实施，地方政府要予以支持。 （五）做好房改>策的宣传培训工作。新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的，意义、>策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，理解房改，支持房改。地方各级房改部门要认真组织房改干部学习《决定》，进行政策培训，领会基本精神， 提高>策水平与业务素质。 （六）严肃房改纪律。要严格执行国务院的统一>策，各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行 统一>策、低价售房，变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处，以保证房改的健康发展。 本方案自下发之日起实行。原有的房改>策和规定，凡与本方案不一致的，以本方案为准。审定省的有关房改配套文件，由省住房制度改革领导小组负责。

(完)