刘云企业拆迁：拆迁置换协议未履行，公司损失怎么算？

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　　在企业拆迁中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师刘云律师通过一个案例来为大家解析：

　　关于行政协议的相关问题，刘云律师通过一个案例来给大家分析一下。某公司通过出让的方式取得一块土地，但是在取得土地之后，该区管委会为了发展公共服务设施决定对该公司取得的涉案土地进行置换。协议约定置换了两块土地，将一块土地变更成两块土地，然后分别在不同的区域。

　　在协议履行过程中，相关的部门认为该公司办理了其中一块土地的土地使用权证书，而对于另一块土地的使用权一直没有进行办理，土地也没有进行交付。该公司之后就一直在诉讼过程中，案件持续了将近十年，经过一审法院审理，该土地置换协议属于行政协议，该协议并不违反法律的禁止性规定。

　　对于行政机关未交付的另外一块土地，虽然违反了合同约定，但是对于给该公司造成的损失应当按照直接损失进行赔偿。那么，直接损失是实际损失和现有的财产直接减少，但是，该公司主张的其他的损失，比如说银行利息损失因为不属于直接损失的范畴，所以法院没有予以支持。

　　案件经过二审，二审法院同样维持了一审的判决观点，认为涉案的损失赔偿仅仅是属于直接损失，那么该公司不服，向最高院提起了再审。再审过程中就主要涉及到对于该部分损失如何进行认定。那么因为行政机关没有履行土地的交付义务，直接给该公司造成了严重的经济损失，该公司因行政主体的违约行为丧失了按照协议约定取得了不取得的那部分交换利益，无法去顺利实现，签订协议的目的就是使用土地将土地增值，就是建设相应的建筑物的这一部分协议的目的。

　　由于长期无法使用置换土地，迟迟不能开展建设活动而遭受的经济损失，它是客观存在的。在此情况下，要求赔偿因行政主体违约造成的经济损失是当事人的正当的权利。实际上，当事人要求的该部分损失是享有合同按期履行后可获得的一个经济利益的赔偿。

　　那么，根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失以及当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的、给对方造成损失的损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的损失，但不得违反合同一方订立合同时预见或应当预见到因违反合同可能造成的损失。

　　对于本案中该公司因为行政主体没有依约交付土地而导致其无法建设的，该经济损失就是符合合同法的规定，所以说该公司对于除了要求对方继续履行协议交付土地之外的其他的除了直接的损失之外，其他的给公司造成的经济损失是属于正当的诉求，所以一二审法院基于涉案行政协议的公益性只赔偿该公司的直接损失，认为该公司所提的其他损失不属于直接损失为由驳回诉讼请求，是不符合法律规定的。