市民写遗书抗拆除 “以案说法”

　青岛市四方区晶华玻璃有限公司周边开发项目（一期）A13地块拆迁改造工程是青岛市2010年“两改”重点项目 。王国栋是此次拆迁的一位居民，他对政府的拆迁补偿金额不满，并认为拆迁工作中存在诸多问题，因此拒绝签订协议。12月6日，王国栋收到拆除通知，要求其12月17日前自行搬迁，否则将实施强制拆迁。王国栋收到裁决后，在网上公布遗书，表示要与政府对抗到底。

　　时值征收与补偿条例二次征求意见，就这次拆迁中双方遇到的问题，本报通过对比现行拆迁条例与此次征求意见的新征收与补偿条例，试图发现其中的变化趋势，并请北大法学院教授王锡锌作出点评。

　　1 “两改”项目决定权将转至市县人大

　　【拆迁立项】

　　现行《拆迁条例》未做规定。

　　 次征求意见稿

　　危旧房改造需经90%被征收人同意和补偿方案需征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效。

　　二次征求意见稿

　　保障性安居工程建设和旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。

　　【双方陈述】

　　四方区：该片区居住环境较差，筒子楼和平房户建于解放前和解放初期，年久失修，且存在较严重的安全隐患，居民要求拆迁改造的呼声非常强烈。四方区拆迁服务中心于2009年9月对该项目拆迁工作进行了入户调查，同意拆迁的总户数达90%以上。据此，四方区启动了该项目的拆迁改造工作。2010年6月中旬在拆迁现场公示了本次拆迁的拆迁补偿方案、拆迁安置补充办法、安置房源、评估结果等应公示内容，7月31日起与拆迁居民签订拆迁补偿协议。截至目前，尚有15户未签订拆迁补偿协议。

　　拆迁户王国栋：家里所处的位置是有500年历史的海云庵糖球会街区，是整个四方区最具商业价值的地段 。“两改”只是个借口，商业价值才是政府看好的。

　　“不管是旧条例还是新条例的一二稿，都应该明确界定什么是旧城改造？哪些房子才能纳入旧城改造范围。以免某些人在不可告人的利益驱使下，随意纳入”两改“.应该让全体产权人参加听证会确定。”

　　【专业点评】

　四方区确定“两改”项目的做法，是目前地方政府惯用的做法，符合现行拆迁条例。

　　这种做法有一个特征，就是政府主导“两改”方案的决定。这导致了被拆迁方在重大利益调整中没有足够的话语权和参与权，而且也确实容易给地方政府坐地生财、与民争利的机会。

　　关于“两改”项目的确定，二次意见稿比起一次意见稿有妥协。 稿中，“两改”项目不必然符合公共利益的需要，而是由多数人决定它是否符合。在实际操作中，这样的规定将遭遇很大的阻力，甚至是来自民众的阻力。二次意见稿相对于一稿的改变，可以说是利益的妥协。

　　2 “监督评估机构应打击串谋评估”

　　【拆迁补偿】

　　现行《拆迁条例》

　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　 次征求意见稿

　　货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　二次征求意见稿

　　对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

　　【双方陈述】

　　四方区：该片区的拆迁补偿政策是依据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》制定的，拆迁补偿采用就地房屋补偿、异地房屋补偿和货币补偿三种形式，由被拆迁人自由选择。

　　至于评估机构的确定，拆管办根据相关要求，最终确定了两家评估公司为本次拆迁的评估机构。评估价格经专业审核指导后确定，并依法在拆迁现场进行了公示。

　　根据补偿方案和奖励办法，王国栋若选择货币补偿约为78万元，选择就地安置可领取约7.5万元补偿款，选择异地90平方米房屋，则可得补偿约28.4万元。

　　拆迁户王国栋：由多层房屋过渡到高层需要承担较高的公摊面积，还需要承担装修费用等一系列费用，对普通家庭来讲“这不是改善”.

　　此外，对门面的补偿依据的补偿标准是2006年1月1日实行的，在2010年用2006年的标准去补偿显然不合理。

　　同时“对评估机构的监督机制也应该跟上，狠狠打击”假评估“”串谋评估“.”还应让老百姓知道自己的房价是怎么算出来的。

　　【专业点评】

　　在拆迁过程中，争议很正常，在一个公平的市场上，双方的要求会达到平衡。应注意的是，在实际操作中不能只考虑法律法规的规定，而要将法律与实施状态相权衡，要注意“合理性”.

　　一稿中对“房地产市场评估价格”有很多的限制，这些限制给评估工作留下了许多不确定性，在实际操作中会制造很大的矛盾。

　　二次意见稿提出，“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”,这是很大的进步。

　　此外，要价和出价之间是有距离的，必须引入可靠可信的价格评估机制，这是未来的一个焦点。

　　3 法院将成地方政府“拆迁办”?

　　【司法拆除】

　　现行《拆迁条例》

　　政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。

　　 次征求意见稿

　　禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　二次征求意见稿

　　由政府申请法院强制执行，取消了行政强制拆迁。有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

　　【双方陈述】

　　四方区：在这次的拆迁过程中，因有居民拒绝签订拆迁补偿协议，青岛四方房地产开发有限公司向四方区拆管办申请行政裁决，四方区拆管办于10月12日做出行政裁决。随后经举行听证会，四方区拆管办研究决定申请强制拆迁，并向四方区政府提出行政强制拆迁申请。四方区政府决定实施强制拆迁，并报市政府备案。强制拆迁公告生效后，若被拆迁人仍未履行自行搬迁义务，一般而言可择日实施强制拆迁。

　　拆迁户王国栋：注意到新条例 稿中提到“禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”.

　　“二稿中取消行政拆除是一个很大的进步，至少不能简单粗暴而且快速地霸占了。”

　　【专业点评】

　在拆迁过程中，从项目的决策到补偿协议的制定，再到拆迁的执行，都由政府一手主导，一路下来遇到拆除就会激化矛盾。这其中缺少外部的第三方来协调。取消行政拆除，引入司法拆除，在法理上是进步，行政强制权受到了制约。

　　但在现实中，司法拆除是否能解决暴力对峙的问题，却有很大的疑问。征收决定由政府以及党委做出，而地方法院一般受到地方政府较大的制约。这样一来，法院成为了地方政府的拆迁办，这也是许多地方法院的法官抱怨的。

　　4 “建设单位实施拆迁荒唐却合法”

　　【拆迁机构】

　　现行《拆迁条例》

　　建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁。

　　 次征求意见稿

　　规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁。

　　二次征求意见稿

　　进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。

　　【双方陈述】

　　四方区：5月31日，负责房屋拆迁补偿安置工作的青岛四方房地产开发有限公司，向四方区拆管办提交拆迁许可证申请及相关证明材料，四方区拆管办受市房屋拆迁行政管理部门的委托，并依据相关规定，向申请人发放了房屋拆迁许可证。在拟拆迁区域公示规划方案、拆迁补偿方案、拆迁许可证、评估报告等征求被拆迁人的意见，并随后发布拆迁公告。

　　拆迁户王国栋：《拆迁许可证》应由青岛市而非四方区的房屋拆迁管理部门下发，四方区的做法违背了《城市房屋拆迁管理条例》中的规定。对二次征求意见稿，他认为“不管谁来拆，谁是补偿主体，依法行政才是关键。各种制度一大堆，不照着执行，写得再好也没有用”.

　　【专业点评】

　　现有条例仍然有效，四方区房管办可以下发《拆迁许可证》。不过，建设单位拆迁可以说是现行条例中最荒唐的程序了，这个规定造成了法律关系混乱，把“征收”这个法律关系给彻底颠覆了。

　　征收部门是拆迁的主体，它的委托人只能以房屋征收部门的名义进行拆迁，出了问题，责任也是由房屋征收部门来承担。

　　正常的程序应该是：政府提出规划方案，接下来由政府来征收，将居民的房屋和土地所有权变成政府所有，完成这一系列程序之后，再进行招牌挂，将土地出让。