遭遇“被拆迁” 维权别进误区

　各种迹象表明，在拆迁问题上，有利于保护被拆迁户合法权益的相关法律法规政策将会逐步出台。但在此前，一旦遭遇“被拆迁”,如何才能合法、有力地“自救”呢？

　　“被拆迁户共同的一点是，都希望拆迁能成为改善其居住条件的契机。但我们接触的大量案例表明，很多被拆迁户由于没有合理合法地进行维权，不但丧失了最有利的维权时机，还会落入种种陷阱。”

　　应弄清谁是拆迁关系当事人

　　“‘被拆迁’的法律问题，本质不外乎就是三个。弄清这个，才能为自己的维权找到合理合法的依据。”在为遭遇现实“被拆迁”窘境的人支招之前，从法理上先予以了剖析。

　　 先，拆迁是一种对所有权的征收。其次，拆迁是一种平等民事主体之间的购买关系。通俗点讲，你拆我的房子，你就要给我一个公平合理的价格，我们再向其他业主购买房产，所以价格应该由市场来定，而不是由拆迁方来定。除了政府指导价，还应有一个公平交易的市场价。此外，拆迁安置还是一种互易行为，作为最原始的交换形式，拆迁房子，再通过给回迁房、经济适用房或商品房等，实现产权调换。

　　“市场指导价这个问题本来很容易解决，但是根据实践中的具体情形看，目前相关政府部门对市场价格的统计工作严重滞后。以北京市为例，现在拆迁人依然依据2001年北京市国土局颁布的评估暂行规则行事。而2001年的房地产价格显然和2009年不能同日而语，价格翻了几番了。用2001年的价格进行安置补偿，矛盾没有办法协调。”

　　那么，究竟都有谁可以作为拆迁关系的当事人？这个看似简单的问题，却在实践中让很多被拆迁户陷入迷茫。尤其是对于承租单位公房的人来说。

　　家住北京市海淀区的刘女士就遇到了这样的现实难题。她一直都在承租单位的公房，但是其被拆迁人的资格却得不到承认，而她的房子也于2009年10月的某天夜里，被不明身份的一群人擅自野蛮拆除。“虽然我之前一直都住那里，但是确实没有产权，是不是我就拿不到相应的补偿或者赔偿呢？”

　　据了解，对于刘女士的问题，有专业就认为，2001年拆迁管理条例中规定的被拆迁人是房屋的所有权人，是一个巨大的倒退，因为这排除了承租人和使用权人的合法权益，实际上，承租人、使用权人并不应该当然的被排斥。

　　对此，有人指出：“城市房屋拆迁管理条例第16条规定，被拆迁人、拆迁人、承租人达不成协议的，由拆迁主管部门进行裁决，这就表明承租人也可以主动加入拆迁法律纠纷中去。如果能够跟拆迁方协商，对方也给了相应的补偿、赔偿，你退出了拆迁法律关系体系之外，如果没有达成一致意见，没有解除合同，你仍然可以提起行政裁决。这是承租人、使用权人的方面。”

　　而拆迁关系中的另外一个主体就是拆迁人，即取得拆迁许可证的单位。“可现在实践中的很多拆迁已经偏离了这个规定。据我们了解，北京北部某乡腾退的拆迁，就是乡镇政府出的腾退补偿安置方案，甚至还有村里出台的方案，严格地说这不是拆迁，只是仿照拆迁程序的一种解决问题的方式。可被拆迁户拿着强制腾退的决定书去申请行政诉讼可能不受理，这个腾退的决定作出以后，救济途径只有一条路：申诉。对乡政府腾退决定不服，只能向区政府申诉。仅有这一个救济途径其实是违反法律规定的，应当还有一个行政诉讼和行政复议的途径，这是不应被剥夺的程序性权利。”

　　被拆迁户易出现维权误区

　　曾经有这样一个真实案件，拆迁双方本已达成150万元的安置协议，但由于被拆迁人仅仅签了字，没有原件，最终谈好的150万变成了62万。发现这个问题之后，被拆迁人及时聘请了律师，通过各种方式和证据，驳斥拆迁人偷梁换柱的伎俩，达到了维权效果。但是不是任何被拆迁户都有这么幸运的结果，诸如此类的，由于被拆迁户没有很好地采取有效的方式及时拿到协议的原件，导致自身的利益受损的情况比比皆是。

　　记者走访时也发现，很多时候，被拆迁户深陷窘境与自己的所作所为存在很大的关系，实践中有很多维权的误区。

　　比如，喜欢靠找关系打听内部消息来解决问题；或者走信访的途径，寄希望于通过告状引发重视；或者干脆采取消 的维权方式，等待观望。龚来章指出，这些做法都无异于放弃权利，会错过很多最佳维权的时机。比如，拆迁公告颁布之后，被拆迁人完全可以主动向拆迁部门或拆迁办，询问拆迁政策，索要拆迁文件，这都是证据资料，如果消 等待，不积 了解情况搜集资料，真的遭遇行政裁决的时候，手头什么都没有，维权就很不利。

　　维权要讲究方式方法

　　那么，如何运用正当的形式，运用法律程序去维权呢？很多专业从各个方面，结合实际案例，给出了有效的建议。

　　 先，进入拆迁的初期，被拆迁人一定要注意搜集有关拆迁方面的各项文件，包括公告，通知，甚至公开信，尤其是要搜集搬迁奖励的方案、拆迁许可证、安置补偿实施细则及办法等。

　　其次，拆迁公告发布不久，就会有拆迁公司上门洽谈，此时要索要他们的授权委托书，以及让其出示工作证和拆迁人员的资格上岗证，如果上门人员拒绝出示相关的证件，就有充分理由拒绝他入内，同时要把情况反映给拆迁主管部门。

　　“为什么做这些，因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁。尽管拆迁公司大多数工作人员还是经过专业训练的，但是越是拆迁后期，拆迁工程非常急迫的时候，就很可能动用一些闲散人员，所以对这些人要先让他们亮明身份。”

　　第三，与拆迁办工作人员沟通谈话，必要时要做录音。这可能会作为将来与他协商谈判取得重要补偿的信息线索。有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺。而评估公司人员上门的时候，要让他出示相应的评估公司的资质以及上岗证件，对于评估报告，与你的房屋实际面积以及装修情况，层高不符的地方，要提出质疑，要让评估人员详细记载，必要的时候要他重新评估。

　　第四，注意查看拆迁许可证的内容，最好让拆迁公司或者拆迁办提供拆迁许可证的复印件，如果拒绝提供，可以到悬挂拆迁许可证的办公地点拍照。我们在具体的维权过程中曾这样取得过拆迁许可证的影印件。

　　另外，对于已经达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户，一定要注意向拆迁公司索要协议原件。很多拆迁人签订拆迁补偿安置协议之后，以要回去盖章为名拿走所有的原件。而拿不到协议原件，就有可能会被进一步忽悠。“在我们给被拆迁户维权过程中，更有恶劣的拆迁人，采取的是先让你签字，所有补偿金额、面积、楼号都是空白，与口头有不一致的做法。”

　　律师最后还指出，如果进入行政裁决阶段，也不要采取不理会、不到场、不参与的方式，任何一个阶段都要充分地表达自己的意见，充分利用程序性权利，特别是行政裁决调解会，很多人只注重现场表达，很少对庭审笔录是否完整详尽进行审查，稀里糊涂地签字，会给下一步维权带来被动，要在行政裁决调解会上充分地表达意见，又要对行政裁决庭审记录人员的笔录进行审核，必要的时候让记录人员补记，如果他拒绝补记，签字之前填写你的意见，这是应有的法律权利。