无证房屋一定就只能被认定为违建吗?

案情事实

　　2013年1月，某市城管局发现李某涉嫌建有违法建筑，立案后对李某依法进行了询问调查，查明其未取得规划审批，在某市西津办事处潘村村后林组先后进行两处房屋建设，总面积五百多平方米，且均位于某市城市规划区内。李改凤分别将两处租赁给项某和另一人经营两个饭店。2013年1月底，某市城管局向某市城乡规划局发出协助调查通知书，要求规划部门对李改凤在上述地点建设的房屋是否经过规划部门批准及对该房屋应采取何种措施消除对规划实施的影响进行认定。某市城乡规划局于2013年3月作出城区违法建设处理答复函，认定李某在上述地点分别建设的房屋未取得建设工程规划许可证，属违法建设，并建议依法查处。2013年6月，某市城管局向李某送达了《限期拆除通知书》。李某、项某认为相关部门未提供详细规划且该土地属于集体土地。2013年7月，二人向法院邮寄了行政起诉状，要求撤销该《限期拆除通知书》，被法院驳回了诉讼请求。李某、项某不服，上诉后再次被驳回诉讼请求。

律师分析

　　本案中，相关部门运用证据从多角度证明了涉案建筑为违法建筑的事实，最终致使李、项二人败诉，无法实现自己的诉讼请求。但值得注意的是，在实践中，无证房屋也不一定就因为没有相关许可证被简单地认定为违建，被任意的强制拆除，房主也无法获得合理的补偿。无证房屋的形成有很多是历史原因，也并非房主恶意为之，房主若是知道自己房屋无证，应尽量补齐证件，以免后续在拆迁补偿的问题上产生不必要的麻烦。哪怕确实无法补齐证件，也最好保留无法补齐证件的客观证据，这些会在后续的维权中成为最有力的关键点。当行政机关作出认定违建和限期拆除的通知时，应当第一时间考虑自己的房屋是否真的是违建，行政行为的程序是否合法，若是无法自行确认一些法律方面的问题，可以选择请专业的律师团队介入，争取更多的利益。

相关法规

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条 “在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、 直辖市 人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
《中华人民共和国行政强制法》第十八条 “行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：(一)实施前须向行政机关负责人报告并经批准;(二)由两名以上行政执法人员实施;(三)出示执法身份证件;(四)通知当事人到场;(五)当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径;(六)听取当事人的陈述和申辩;(七)制作现场笔录;(八)现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明;(九)当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章;(十)法律、法规规定的其他程序。”

　　
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