租赁厂房面临房屋征收，承租人如何保障自己的合法权益

案情事实

　　某公司于2014年11月取得营业执照从事相关业务的经营活动，其住所地位于徐州市某社区居民委员会，所有权人为某村民小组，该村民小组于2004年10月与徐州市某储运有限公司签订《土地租赁协议书》，约定租期为20年，即从2004年12月至2024年12月止。同时约定如有国家政策性征地，土地赔偿应为村民小组所有，地面附着物赔偿应为徐州市某储运有限公司所有。2011年11月，江苏某实业投资集团有限公司伍某与徐州市某金属材料有限公司邹某签订以资抵债协议，自愿将该公司自建的某办公大楼及西侧的所有门面房、某储运有限公司所有仓库作价2560万元折抵给徐州市某金属材料有限公司，以偿还所欠款项。2014年10月，楚某与邹某等人签订租赁合同，租赁面积为17346平方米的库房用于开办“某旧货市场”，并自2014年11月起担任某公司法定代表人。2016年10月，相关部门作出《房屋征收决定》，“某旧货市场”列入征收范围。某公司对该房屋征收决定不服，遂申请行政复议。相关部门复议认为：某公司不是涉案房屋征收决定的被征收人，对该房屋征收决定申请行政复议主体不适格;现房屋拆迁导致该合同无法继续履行，某公司应当依据双方在合租赁合同中就房屋遇到拆迁情况的处理的约定，通过其他方式主张权利。相关部门遂决定驳回某公司的行政复议申请。某公司不服，向法院提起诉讼。一审法院驳回了某公司的诉讼请求，某公司上诉，终于在二审法院获得胜诉判决。

律师分析

　　本案中，一审法院认为无证据证明某公司为被征收房屋的所有权人并适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出判决，认为相关部门以主体不适格驳回某公司行政复议申请是合法的。但是，某公司作为涉案房屋的实际经营者和用益物权人，在征收中所面临的损失应得到相应补偿。二审法院认为相关部门不应当在集体土地的征收中把其地上附着物也就是涉案房屋单独进行征收，其作出的征收决定就已经属于适用法律不当。判决撤销了一审判决、撤销了相关部门《驳回行政复议申请决定书》以及判决了相关部门重新处理某公司行政复议请求。即便某公司并非涉案土地以及土地上房屋的所有权人，但在其租赁涉案房屋期间，房屋征收的行政行为可能会对其合法权益造成损害，所以作为当下涉案房屋的实际用益物权人，某公司对于该行政决定申请复议并无不妥。此外，对于厂房拆迁相关的补偿，某公司可以就房屋租赁合同的约定向土地的所有权人请求，所以企业主在订立房屋租赁合同时，应注意对承租人装修装饰和扩建房屋相关事宜作出明确约定，保证企业主的所有在土地和房屋上的建设取得出租人同意，还要尽量细化面临征地拆迁时承租方的合同解除权内容并对拆迁补偿款的分配作出明确的约定，这样才可以最大限度地保障在征地拆迁问题中自己的利益不受损失。

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相关法规

《中华人民共和国行政复议法》第二条 “公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。”

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 “征收土地的，应当补偿土地及地上附着物等规定，在集体土地征收过程中，行政机关只作出征收集体土地的行政行为，集体土地上房屋属于地上附着物，包含在对集体土地的征收行为中，并不单独作出征收房屋的行政行为。”