广州城中村改造突破＂拆一补一＂
时间：2016-05-09 17:01:47 作者：楹庭律师团
城中村改造试水多余住宅换商铺
黄埔区横沙村有望率先突破“拆一补一”,以降低改造后容积率
昨日上午,市人大常委会副主任周庆强带队到黄埔区视察城中村改造情况。据悉,黄埔15个转制社区的城中村改造已拉开帷幕,对于 个改造社区文冲,集体土地将转为国有土地,村民使用房产的年限可能只有70年。而横沙村为了降低改造后的建筑密度,鼓励村民以2平方米的住宅换1平方米的商业面积,这在广州城中村改造中还是头一回。但城中村改造是否该大搞房地产,也引起了人大代表对黄埔区定位的质疑。
在汇报工作时,黄埔区区长杨雁文提到,没有股份的村民、外来人员购买城中村宅基地的情况,也被纳入区城中村改造政策制定的范畴。该区常务副区长危伟汉说:“我们将个别对待,在符合拆迁管理条例的情况下,允许提供适当的补偿。”
改革“拆一补一”试水新置换制度
广州即将启动的新一轮城中村改造显现出鲜明的政策灵活性。横沙社区位于黄埔区中心城区和“回”字型商业圈的核心区域,对于打造黄埔现代滨江城区、建设临港经济战略功能区都具有重大意义。
横沙村改造的一大亮点就是在广州 先尝试一种安置房置换制度。据黄埔区相关负责人介绍,横沙村目前的建筑容积率很大,如果按照“拆一补一”的方式建设,改造后的城区一定会很密,改造方案对此提出“复建住宅面积主要满足居民的自住需求后,剩余合法住宅建筑面积按2:1置换商业面积”。
由于商业物业的回报率明显高于住宅,这种置换方式将有效降低改造后的容积率。目前,此举已得到市国土房管局和市规划局等部门的肯定,改造方案已经通过区政府审核,争取今年底通过市级审批,并有望在2010年上半年正式启动改造。
滚动改造可能越改越难
新一轮城中村改造将允许村集体自主开发,自行融资,而黄埔区的文冲村就是该区 个利用自有资金进行滚动性全面改造的城中村,目前 期安置用房建设已经动工。
据统计,文冲村这次改造的成本约为25.44亿元,改造涉及1916户、4896人,改造后这里的居住户数将达到11069户,容积率从1.64提高到3.07。由于楼盖得更高了,这里的建筑密度将从原来“握手楼”时期的50%降至14.7%,绿地率则翻了一倍多。
但滚动开发的模式也存在一个不容回避的问题,黄埔区相关负责人向市人大代表汇报时指出,滚动改造拆一部分建一部分,经过三五年市场变化后,拆到后边面临的利益诉求将越来越多,补偿将越来越高,“所以必须预见后期的这种利益变化,否则拆到后边就改不下去了。”
记者从文冲村了解到,目前已经有一家深圳的开发商在与文冲村接洽,预计改造后可提供总建筑面积150万平方米,其中住宅部分的比例有望占到七成。其中有一半左右的住宅会向社会销售。
大规模建住宅会否卖不出去?
视察中,市人大代表还对黄埔城中村改造的定位展开热烈讨论。与天河等中心城区这样“城包村”的形态比起来,黄埔的城中村形态更有点像“村包城”。改造需求是否迫切,是否要建很多住宅,大规模建住宅会否卖不出去?
周庆强指出,黄埔一直都是工业区,接下来还应该继续定位为大工业区。黄埔有港口,港口带动造船、石化、运输等产业。“现在城中村改造主要建住宅,这个定位需要调整,不然改造后三五年搞大工业又把它拆掉,那这个代价就太大了。”
周庆强认为,像文冲村这样引入社会资金的空间其实并不大,将面临“谁来投资”的问题。值得注意的是,虽然房价每年都在提高,但黄埔房价提的并不多,“这里人口不多,消费力还是有限。”周庆强对记者表示,黄埔城中村改造不宜进行大规模房地产开发,此举很难为旧城区分担人口压力。
据了解,南沙石化项目取消后,原来计划逐步缩减的黄埔石化规模将继续扩大。周庆强建议,黄埔区把科学城周边的茅岗、双沙等村全部搬迁,集中在一个城区里生活,腾出来的土地作为大工业集聚区。“以后肯定走这条路,广州没有地可用了,许多高科技企业找不到地。”
对于住宅开发,黄埔区常务副区长危伟汉则算了一笔账:如果征用农村集体土地用作工业用地是无法收回改造成本的,“城中村改造必须建这么多商品房才能安置这么多村民,否则政府就要投资巨额资金。”据了解,一般一个城中村改造就要50亿元,黄埔10多个城中村改造就要500多个亿。
至于是否有老城区居民愿意到黄埔置业,危伟汉表示政府将在前期加大投入,引进名校和名医院,形成更好的生活空间。
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黄埔城中村改造分两阶段完成
危伟汉介绍,黄埔区15个改制社区全部列入“城中村”改造范围,拟分5—8年、10年两个阶段改造。据初步统计,该区建成区面积49.21平方公里,登记在册的“城中村”住宅共计46784套,总建筑面积1012万平方米,户籍人口72131人。
阶段是用5—8年时间完成文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗等7个社区的全面改造工作。目前已有3个社区进入具体实施阶段。一是文冲社区石化路以西的 期安置用房“圆洲(即大建木业)”地块建设项目已正式开工。二是横沙社区的改造方案经优化后已通过区政府审核,并正式上报市城改领导小组,拟2010年正式启动改造。三是下沙社区已完成前期的现状摸查和数据统计工作,正在制作初步的改造方案,有望于年底完成方案的上报工作。其他计划5—8年改造完成的社区正在展开调查摸底阶段。第二阶段是用10年时间完成庙头、南湾、夏园、沙步、沧联、双沙、姬堂、九沙等8个社区的整治改造工作。
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