成都市开放和发展住宅二级市场的实施意见

根据 关于加快城镇住宅建设步伐，进一步开放和发展住宅>级市场的精神，把住宅业培育成新的消费热点和新的经济增长点的要求，促进存量住房的流通，满足人民群众改善居住条件的需要，带动国民经济增长，现结合我市实际，制定本意见。 一、职工购买的完全产权房改房、安居房、解困房（以下简称已购>策性住房），自取得房屋所有权证之日起，允许上市交易（包括买卖、租赁、交换、赠与、抵押），并按有关规定交纳税费金。交易收益归职工本人所得。 职工已购>策性住房上市交易后，不得再向单位申请住房，也不得再购买>策性住房。 二、属下列情况的已购>策性住房暂不允许上市： （一）职工已有或既租又买两套以上（含两套）的住房； (二)学校教学区内、部队营房区内及单位办公、生产区与居住区无法分离的住房； （三）户籍冻结地区和改变性质的住房； （四）上市交易后会造成居住困难的住房； （五）其它有关>策规定不允许交易的住房。 三、加强房地产市场管理与业务，保证件策性住房上市交易规范有序运作。鉴于>策性住房成份多元化，上市>策性强，为规范交易秩序，保证公开、公正、公平地合法交易，维护职工的合法权益；同时，为充分发挥市场电脑住房置换网的功效，提高置换配对的成功率，凡职工已购> 策性住房上市交易，必须由当事人提出申请，经房地产管理部门审核批准，统一到成都市房地产交易中心挂牌交易。 为方便群众、促进交易，成都市房地产交易中心应为职工已购>策性住房上市交易提供信息咨询、行情展示、中介代理网络业务；有关政府职能部门进场提供“一条龙”业务。为简化交易办事程序，现行房屋买卖公告程序可予取消，从接>受理到登记办证须在１５个工作日内完成。 四、职工已购>策性住房上市交易的税费。 （一）职工已购>策性住房上市出售，为简便征收，按售房成交价对卖方按４％的综合征收率征收营业税、城建维护税、教育附加、土地增值税和交易规费，另按０．５‰收取印花税。在征收的综合税费中，各项税款为３．５％，交易规费为０．５％，税款与现行征收标准的差额部分 由地方补贴。 土地出让金的收取以售房成交价为计算基数，>环路以内按１．５％、>环路以外按１％收取。 (二)对购买 次上市出售的职工已购>策性住房的单位和个人，按成交价的３％征收契税，按成交价的０．５％收取交易规费。对买卖双方相互购买已购>策性住房的，由差价支付方以现行征收标准按差价交纳契税和交易规费。 （三）职工出售已购>策性住房交纳税费实行保证金制。职工出售>策性住房时，应持购入>策性住房的专用发票和交易过户手续，向税费征收机关按综合征收率交纳售价４％的保证金，保证金暂存成都市房地产管理局在房地产交易中心设立的专户。 职工出售已购>策性住房后，从办毕交易过户之日起一年之内再购商品住房的（即先卖后买），视同住房产权交换，职工可持预交保证金专用发票，在交纳新购房应交税费时办理抵扣手续；对职工在新购商品住房后六个月内出售已购>策性住房的（先买后卖），视同住房产权交换，在 审验职工购商品房的缴税凭证后，可对其售房收入应交的４％的综合税费作抵扣计算，土地出让金仍按售房成交价的１％和１．５％征收。 按房改>策购房时未作价而分摊的楼梯间面积部分，在上市交易时所交纳的４％的保证金，不得用作新购房的税费计抵。 职工出售>策性住房后不在规定的时间内购买商品住房或不再购买商品住房的，保证金转作税费分别解缴到征收机关。按综合征收率收取各项税费或保证金，为加强税款管理，保证税款的安全性和及时性，由财税部门委托房地产管理部门代为征管，按月解缴，最长不超过三个月。土地 出让收益由国土部门收取。 五、职工无论是“先卖后买”还是“先买后卖”或相互购买>策性住房，只能享受一次税费>策优惠，此后再行买卖交易的，纳入现行商品房交易管理，不再享受优惠，买卖双方交易税费按现行征收标准执行。 六、发展住房金融，推行职工个人住房担保抵押贷款，增强职工购房支付能力。 充分利用银行住房信贷资金，扩大个人住房消费容量，使职工在改善住房条件时“买旧房得一点，个人出一点（包括支取个人公积金帐户内的资金），不足部分向银行贷一点”，增强个人购房支付能力，增加住房有效需要，培育职工个人购房的消费主体。 （一）>策性住房上市交易是一项有很大市场空间且流通量大的新的业务，为保证规范运作、分散风险，人民银行市分行和市房改办要按照中国人民银行已出台的《个人住房贷款管理办法》，尽快修改、完善和出台我市《职工个人住房置业担保贷款实施细则》和《>策性住房上市交易 规则》，以保证有效管理，搞活流通。 (二)对职工“以旧换新”、“以差换好”需要贷款的，可以向商业银行申请担保抵押贷款。商业银行对购房对象进行必要的贷前审查，并经住房担保置业机构担保后，可开展不超过１０年还款期的商业性放贷或组合性放贷（公积金切块与银行信贷按一定比例匹配），扶持职工分期付 款，购买住房。 （三）组建专业性“成都市住房置业担保有限责任公司”，对购房或换购住房有资金困难的职工提供个人购房抵押贷款担保，同时开展中介业务，帮助职工购房置业。 七、开放和发展住宅>级市场的工作在成都市住房委员会的统一领导下进行，由市房地局会同市建委、国土、规划、财政、税务、物价、银行等部门组织实施。 八、开放和发展住宅>级市场的具体交易规则、办法等，由房地产管理部门另行制定。 九、各郊区（市）、县可参照本意见制定相应的具体实施办法。 十、本实施意见自文件发布之日起执行。

(完)